强强联手房企引入战投欲借道超车

今年以来，包括万科、招商、绿城、泰禾等房企纷纷引入战投，在行业掀起一波热潮。当前市场环境下，房企争相引入战投，更加凸显借力超车的意图，对行业发展的影响不容忽视。业内人士表示，在行业环境生变的背景下，叠加疫情影响，今年房企生存压力倍增，房企纷纷借力战投试图扭转局面。

多家房企引入战略合作伙伴

今年6月29日晚间，万科发布公告，拟转让下属公司广州市万溪企业管理有限公司的50%股权给“中信信托・广州万溪股权投资集合资金信托计划”，为广信资产包引入以信达为首的七家战略投资者，同时万科将继续担任项目操盘方，推进项目建设。万科同时公告，公司已与深圳市地铁集团有限公司签署备忘录，拟共同投资成立合资公司，双方分别持股50%，发挥各自优势，深化“轨道+物业”领域合作。这是万科与深铁今年4月份共同获取佛山TOD项目地块后的再次联手，意味着双方的业务合作进入加速期。

无独有偶，今年5月31日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布公告称，公司正在筹划发行股份、可转换公司债及支付现金购买资产并募集配套资金事项。据了解，招商蛇口计划收购深圳市投资控股有限公司旗下的深圳市南油有限公司24%股权，平安人寿全额认购招商蛇口本次募集配套资金非公开发行的股份，发行完成后平安人寿将成为招商蛇口股东。值得注意的是，招商蛇口和平安两家企业均诞生于蛇口工业区。这也无形当中促进了两家企业的合作。

而绿城也在近日先后发布《关于收购浙江启智及南通新湖股份之须予披露交易》和《根据一般授权本公司向新湖中宝集团发行股份》两则公告。公告显示，4月24日，绿城与新湖签署了收购启东海上明珠城项目50%股权的协议；4月26日，绿城与新湖签订认购协议，若交易完成，将向新湖中宝增发3.23亿股，引入其作为公司的战略合作者，交易总金额为30.685亿港元。

此外，近几年负面缠身的泰禾集团，日前也传出了与某大型房企正在洽谈。有业内人士透露，今年5月初，泰禾与排行前三的某房企就已展开接触，并表示出合作意愿。此后，虽有其他公司介入泰禾“引战”工作，但双方始终保持着沟通。截至目前，双方已在深圳、北京两地有过多轮磋商，谈判进展总体顺利，对泰禾项目层面的盘点也已进行多轮。

借力战投续而融资深度合作

在行业环境生变的背景下，叠加疫情影响，今年房企生存压力倍增，据克而瑞统计，年内破产房企已经达到230家。发展困境之下，房企纷纷借力战投，试图扭转局面，主要基于三个层面的需求：不少房企是通过股权、债权转让进行融资，满足资金需求。增强流动性和缓解偿债压力是房企争相引入战投的主要驱动因素。从已成功引入战投或计划引入战投的房企来看，高负债型房企占了相当的比例，例如，大悦城2019年净负债率为100.7%、泰禾达到248.2%，这些房企的负债水平均处于行业高位。在市场发生变局的情况下，高杠杆运营所带来的问题更加突出，资金需求更加紧张。通过股权、债权转让的形式引入战投，可以进行有效的融资，回笼资金，同时财务风险较低，有利于持续经营。

同时，有部分房企想通过与战投合作加速项目转化效率，进行业务升级。除了对于融资需求，盘活资产、提升自身的业务水平是房企引入战投的另一战略目标。特别是对于大型复杂项目，更加考验房企的操盘能力、业务水平，借助战投是提升自身业务竞争力较为高效的一种方式，万科、泛海国际等房企均有意借助战投进行资产盘活及项目的打造。例如万科的广信资产包，尽管项目位于广州中心城区，价值可观，但同时也是大型复杂项目，操作起来并不容易，这也是该资产包从2017年竞得至今难以推进的主要原因。此次万科引入以信达为首的7家战略投资者，回笼资金390.4亿元，有效缓解投入支出压力和借贷压力。但同时可以发现，信达在不良资产领域具备一定优势，此次与信达的合作，万科能够加速盘活资产包，推进项目开发进程，也能学习和积累大型复杂项目的操作经验，提升操盘能力，增强在不良资产领域的竞争力。

此外，有部分房企则是为了联合有助于寻求深度合作，突破增长瓶颈。规模增长对于房企发展的重要性不言而喻。克而瑞研究员朱一鸣认为，当前为追求规模扩张，寻求合作开发已经成为行业常态。房企通过引入战投，有利于增加合作开发机会，抢占更多的市场份额。例如，绿城今年4月引入新湖中宝作为战略投资者，同作为浙系房企，投资布局有所契合，有助于发挥协同效应，开展更多的合作。

房企战投最爱险资

有业内人士指出，基于以上战略目标的实现，房企在战投的引入上也具有相当的偏向性，从战投引入主体来看，主要有三大类，一是险资，二是国资，三是互利型房企。

据悉，特别是近年来万科、保利、招商蛇口等房企均纷纷引入险资，“地产+险资”的模式越来越普遍。从房企持股情况来看，险资是部分房企重要股东构成，国平安一直身处地产圈食物链的顶端。它自2015年起深度介入房地产市场，不仅投资大量不动产项目，还斥巨资持有多家上市房企股权，堪称地产圈的“隐形一哥”。截至目前，中国平安是华夏幸福、碧桂园、中国金茂、旭辉控股、朗诗地产的第二大股东。它还持有金地集团、保利地产、华润置地、绿城中国等房企的股票。

易居研究院总监严跃进认为，房企和险企具有业务互补性。一方面保险具有大量低成本资金，能够帮助房企补充资金、提供稳定现金流；另一方面，地产股普遍具备高股息率、高分红的特点，长期持有也令险企获利颇丰。不过，有专家强调，虽然今年的货币政策更加灵活，但是海量的资金进入房地产，有“房住不炒”这座大坝在，资金流量难以太大。必须严禁违规资金进入房地产，否则房地产价格的过快上涨，会提高实体经济成本、分流进入实体经济的资金、抑制消费能力，最终降低国民经济的创新能力和国际竞争力，加大泡沫破裂的风险。

趋势：资源将加速向优势房企靠拢

投资者入局房企的目的在于获取价值回报。业内人士分析认为，在房企争相引入战投的局面下，战投是否入局的关键还是取决于价值投资的权衡。当前房企战投引入局势已呈现一定分化现象，部分房企处于较长的等待期。

朱一鸣表示，能否成功引入战投与自身发展状况息息相关，别是经营存在问题的房企，在战投引入中并不占优势，规模优势房企将成为更多战投的选择，这也将推动市场资源加速向优势房企靠拢，头部效应也会愈加突出。在投资回报诉求下，战投将更倾向于风险小、经营管理优良的规模优势房企，而高杠杆、经营管理欠佳的房企，引入优质型的战投则更难。

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