开公司融资如何开公司融资

大家好，今天小编来为大家解答开公司融资这个问题，如何开公司融资很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！

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企业有哪些融资方式？需要什么条件？想获得融资，该怎么做呢？从拿地到销售，各阶段该如何融资？公司刚创建，如何拉投资人？企业有哪些融资方式？需要什么条件？昨天，万科发布了2019年半年报，营收和利润大增的同时，财务费用也同比增长了38%，大约是32.28亿元。在半年报业绩发布会上，万科给出的解释是：

财务费用上升有两个原因，一是上半年的时候把部分短债转化为长债，融资成本稍微上升，二是上半年跟去年同期比较，平均的债总量稍微高一点，这两个因素是比较大的因素。另外今年上半年起用租赁会计政策，把使用权的资产贴现，贴现以后转换成财务费用。事实上，房地产行业对外部融资的依赖也非常高，在今年资金面收紧的情况下，万科调整负债结构的做法反倒显得是很谨慎。

融资是一个企业的资金筹集的行为与过程，绝大多数的公司都有融资需求，尤其是像淘宝、京东、拼多多这类互联网电商平台，更是经历了多年的亏损才实现盈利，盈利前公司经营所需的现金都是通过融资解决的。

融资方式在互联网金融推动的推动，企业融资方式也越来越多丰富，常见的融资方式有：1、银行贷款。这大概是我们最熟悉的方式，基于信用或担保向银行借钱。这两年银行的业务也越来越丰富，以前的保理业务，到现在供应链融资，尤其是票据融资与供应链金融结合起来，也是很多企业愿意选择的方式。

能不能通过从银行借到钱，关键是看企业的信用评级，有人说银行是最“嫌贫爱富”的，因为银行也要衡量坏账风险，所以，往往是越难越着急要钱的公司，反而越不容易从银行借到钱。这之间的矛盾，也是最近监管机构迫切想要解决的问题，包括定向降准，对银行贷款结构有指示性要求。

2、融资租赁。航空公司、远洋运输公司等固定资产购置成本非常高的企业常常会采用这种融资方式，主要目的是为减少短期资金压力。融资租赁公司比起银行要更“仁慈”一些，办理起来很快，但是融资租赁有局限性，只能是购买大宗资产，而不能是资金的其它用途。

3、债券融资。通过债券市场发行企业债券筹集融资。通常都是大手笔，一旦通过发行审批，可以一次性得到大额资金流入，相对而言融资成本要低。而且，企业债形式多样化，比如可转债可以与股权融资结合，实现债转股。

债券融资的门槛比较高，要发债的公司需要经过层层的审批，还需要有评级机构的专业评级，甚至有人说，相比股市，债市的监管要严很多。地产公司热衷于到海外市场发债，虽然利率更高，但要容易。

4、股权融资。我觉得是最变幻莫测的方式，赶上好时节，企业估值能迅速水涨船高。比如美团和小米，在上市之前都经历过多轮融资，估值一次次创新高，支撑高估值的是公司背后的商业模式和赚钱逻辑。所以，能不能完成股权融资，得看这门生意是不是真的是好生意，以及是不是有投资人认可这个生意。阿里在成功之前，也有过差点拿不到钱的地步，京东前期刘强东拿到投资人的钱也很不容易。成功上市后，也可以再进行股权融资，比如增发、定向增发等。

如何选择融资方式企业融资方式有很多，但企业在面临资金紧缺时，真正能选择的融资渠道和融资方式是有限的，企业决策是在所有可行的方案中，找到最优的方式。

实务中，在选择融资方式时，通常会从两个维度权衡：

财务杠杆，债权融资和股权融资的比例；债务结构，短期债务与长期债务的匹配；资本能起到放大收益的效果，但同时也需要承担更多的财务风险，所以资产结构的选择反映的是公司管理层的风险偏好。

1、债权还是股权

侠义的资金成本就是为获得资金需要支付的利息，以及相关的手续费用，比如银行贷款利息，以及与之相关的资产评估费用。

咋一眼看去，似乎是债权融资成本更高，而股权融资只要不给股东分红，那就没成本。但是，债权人要求的是稳定的利息回报，而股权投资人要求的是长期的高收益，股权投资人期待的收益率就是公司隐形的融资成本。而且，股权融资过程中，如果创始人团队股权稀释过度，也会给未来的公司控制权带来隐患。

在资本的诱惑前，往往容易忽视资本逐利的本性，却忽略了随之而来的风险，这常常是股权融资最后成为企业不可言说的痛的原因，比如平安入主汽车之间后，与创始人之间发生了管理权之争，最后以创始人团队撤离告终，再比如俏江南引入鼎辉资本后，因为对赌协议，最后张兰也彻底失去了俏江南。

所以，在进行股权融资时，对公司股权结构的把握，财务杠杆的选择，是比较值得注意的，美国上市公司热衷于回购自己公司股份，有出于维护股价的需要，也有调节资产结构方面的需求，通过回购股票，增加负债减少权益，间接地可以提高投资回报率。

2、短期还是长期

短期融资灵活，资金成本低，能迅速缓解企业资金难题，但增大企业偿付压力。长期融资，资金成本高，但是在一个相对长的周期偿还，降低企业短期资金风险。

债权融资中的短期债务与长期债务的比例，通常会结合资产负债表中运营资金的需求进行平衡。激进型的财务管理者，可能会选择更高比例的短期债务，而保守型的财务管理者可能会选择更高比例的长期债务。

万科选择在今年进行债务结构的调整，应该也是考虑到房地产资金的锁紧，为预防短期可能的财务风险而做的提前准备。而另一家房地产公司富力地产，目前可能就要被动很多，还在频频的借新还旧中艰难前行。

除以上所提及的方式之外，企业还有另一种比较特殊的融资方式，内部融资。比如通过延长应付账款账期，或者进行留存收益转股权。这是相对成本最低的，也是完全依赖企业自身的能力，来发展企业。

资金是维持企业正常运转的血液，雷军曾强调，对创业公司来说，资金是最重要的，一定要提前准备融资。所以，融资能力是企业非常核心的一项能力，拥有融资优势的公司也是一种竞争力，典型定的如房地产行业和银行业，越是好的房地产公司，越容易哪到低成本的资金，越是好银行，揽蓄能力越强。

怎么说呢，提前规划资金需求，利用好各项资源，不让企业陷入资金困局，也是财务管理中至关重要的部分吧。

想获得融资，该怎么做呢？创业者阅常年服务于创业企业融资，如果你想融资，你需要做以下几个步骤：

第一步：写一份商业计划书

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创业者阅——一个在“融资+股权”上全面赋能创业者的“私董会”！从拿地到销售，各阶段该如何融资？市面上介绍融资渠道的文章很多，但从房地产开发各阶段研究融资的少有看到，这一篇文章，从拿地到销售回款各阶段对资金的需求和融资方式做一个梳理。

整个房地产融资可以分三大环节：第一步是前端拿地融资，第二步是房地产开发贷款，第三步是达到预售条件的销售资金回笼。前端拿地成本占比是最高的，在北京、上海这样的一线城市，占比可能高达70%以上，在武汉这样的二线城市，也已经占到50%以上。

前端拿地融资

相关监管此前一直要求土地竞拍者承诺使用合规自有。银行贷款、信托、保险明确不得用于缴付土地保证金、定金及后续土地出让款，但绕开直接贷款，券商资管和信托等通道，变相为土地交易融资的做法屡禁不止。

开发商土地融资有四种方式，股权融资、债权融资、明股实债、股+债。纯粹股权直投最少，因为开发商很少真的愿意让渡自己的股权；债权融资中，委托贷款当前已无法操作；目前最难监管，且实践最多的，是明股实债和股+债。

但对于大房企而言，不到万不得已不会真正让渡出项目股权，就是要联合拿地开发，也会联合其他房企。

债权融资模式中，因为基金子公司或者券商资管没有发放贷款的资质，所以一般是通过购买债权收益权（母公司对项目公司借款）。

招拍挂拿地融资

1、集团拨款

有全国性布局的集团型开发商，一般为集团负责资源、人才、统筹等综合性支持平台，各区域项目公司自负盈亏的内部管理模式，在项目公司通过招拍挂或收购方式获取土地时，无论是保证金/意向金、土地款等均由集团以拆借的形式进行解决，对百强开发商而言，集团授信贷款（无论在银行还是信托、券商等机构）成本非常低，而且额度大。因此集团统一获得融资金额后拆借给项目公司，一方面可降低项目公司融资成本；另一方面也可以作为集团的收益来源之一（尤其是小股操盘或合作开发情况下利用大房企征信背书进行融资的情形），比如一些开发商集团融资成本是年化5-7%，拆借给项目公司成本是年化10-13%之间，更重要的是激活项目公司自负盈亏的项目责任制。

2、合作开发

此方式一般适用于实力较强或品牌力较好的新进开发商与在当地有较好资源的小型开发商或土地方一起合作的情况，一方面新进开发商能输入品牌，另一方面也能解决新进开发商的前期拿地资金问题。一般会在合作开发协议中做如下约定：

（1）约定土地开发投入全部按照各自股权比例进行投入，甚至当地土地方或开发商先行承担保证金或土地款等前期拿地费用；

（2）约定当地开发商先行承担前期全部拿地费用（含保证金和土地款），后续开发费用全部由新进开发商承担或当地开发商以股东借款的形式向合作的项目公司提供借款，新进开发商承担一定利息。

3、短拆或过桥资金

短拆或过桥，一般指民间短期借款,目前市场上担保公司、小贷公司、资产管理公司、投资公司等机构多有短拆、过桥的业务。对开发商而言，短拆成本过高，因此该融资方式的使用需非常谨慎，目前市场上的短拆成本一般在1.5-2.5‰/天，2.5-3%/月（根据具体项目确定最终成本）。

4、股权融资

目前国家非常鼓励此类融资方式，股权合作方可以是信托、资管、金控平台皆可操作此类项目。其中，在“拿地”期间、“四证”未齐全期间，债权类房地产信托模式由于“四证”未齐不能发放贷款，“股权转让加回购”类受到严格监控，最终在这两段期间内能够采用的也就仅仅只剩股权类房地产信托模式。

5、非金融机构借贷

目前地产金融监管政策更多针对金融机构，因此非金融机构对地产的投融资仍存在较大操作空间，且2018年的业务规模呈激增趋势，如地方性国资背景的担保公司、金控平台或者民营百强企业金控平台（如某云商金服集团）以及开发商旗下的金控平台

6、总包垫资

市场上，一些总包单位（施工企业）为了提前获取施工项目，会配合开发商垫资以提供前期拿地款。总包单位为确保资金安全，也会对开发商资质和项目本体情况做谨慎评估，总包单位对外地项目的可接受度相对金融机构高（大部分金融机构偏向做当地项目）。

并购拿地融资

1.银行并购贷

顾名思义，银行为并购行为提供的一种贷款。2018年1月上海银监发文后，拟并购土地项目或项目公司股权项下的土地应当完成在建工程开发投资总额的百分之25%以上。目前各地银监局仍旧严格适用“并购交易价款中并购贷款所占比例不应高于60%”的监管规定。截止目前，并购贷的适用越趋严格，且各个银行的风险偏好不同，项目并购前务必提前与相熟的银行进行沟通。

2.信托并购贷

信托并购贷与银行并购贷操作接近，与银行并购贷的准入标准趋严一样，信托机构亦明确表示业务的开展会严格遵守“向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%”的监管红线要求。

3.私募基金

在银行和信托资金收缩地产投融资业务后，私募基金迎来了较大的操作空间。尽管目前由于基金业协会在产品备案的审核趋严，如底层资产真实性审核、契约型基金要求强制托管等，而托管机构对基金产品募集监管和托管收紧等一系列市场行为，也让私募基金投地产项目存在一定的不可测因素。

但是相对于其他的融资方式而言，私募基金仍旧有较大的灵活性，如通过包装不良资产的方式，对接私募基金实现前端融资。

4.非金融机构借贷或股权合作

目前地产金融监管政策更多针对金融机构，因此非金融机构对地产的投融资仍存在较大操作空间，且2018年的业务规模呈激增趋势，如地方性国资背景的担保公司、金控平台或者民营百强企业金控平台。

a、通过债权方式以自有资金进入；

b、通过股权合作方式进入。主要操作地产项目前期融资需求，具体以住宅项目为主，做机构所在地项目的融资时对融资主体（开发商）资质要求较低，外地主体一般要求百强开发商、区域龙头等，主要介入范畴为配资拿地，拿地保证金，并购等环节，当然此类资金方更看重是否存在相对可靠的退出路径，且融资周期要求短平快，一般不会超过1年，优选6个月以内。寻求国企背景的金控平台有更多好处：一方面国企获取资金成本低，因此投出去的成本也相对较低；一方面国企背景的企业投地产项目至少国家限制较少。

工程实施阶段融资

总包商选择：遴选合适机构，配合开发商融资走款

工程款支付：付款进度尽量延后，用商票支付工程款，减轻资金占用成本

抵押物调整：根据项目去化特点调整抵押物范围，释放资金需求压力

未取得四证前

在未取得四证前，规划设计与场地准备阶段的资金投入主要为规划设计费用、三通一平费用等前期工程费，和支付给承包商的工程预付款及各项税费。一般而言，规划设计费用只占建安T程费的3％左右；工程预付款一般为合同总价的10％-20％。

除上述拿地款项得配套准备资金外，利用土地使用权向典当行、金控平台等申请抵押贷款，以满足取得四证前的资金需求，这种融资方式，即为过桥借贷。

1、典当行抵押贷款

近年来，典当以其快速、短期、便捷的特性，成为中小开发商的融资渠道之一，有人甚至把典当行为称为中小企业融资“便利店”。典当行业作为银行信贷融资的拾遗补阙，有其灵活便捷的特性。

与银行贷款相比，典当融资有银行贷款所无法比拟的优势：

1)与银行对借款人的资信条件近乎苛刻的要求相比，典当行对客户几乎没有信用要求；

2)与银行贷款手续繁杂、审批周期长相比，典当贷款手续十分便捷，能够迅速及时地解决用户资金需求。

3)客户向银行借款时，贷款的用途不能超越银行指定的范围。典当行则不问客户贷款的用途。

基于典当融资的这些优点，和监管机构对商业银行、信托公司的抵押贷款进行了严格的限制，房地产企业开始转向典当行申请土地使用权抵押贷款，并以此作为“过桥贷款”完成房地产项目开发的资金需求。一般情况下，典当行会按土地拍卖价格的50％发放典当金，对于一些资金实力比较强的房产公司，这个比例会适当提高到60％。

然而，由于典当贷款的利息成本往往较高，月利率约在2％～5％之间，折合年利率约24％-60％，远高于银行贷款利率，所以贷款资金使用时间不宜过长，典当的赎回期通常是三个月至半年，房地产企业应在符合商业银行贷款条件的情况下，尽早归还典当金，节约资金成本。

取得四证后

商业银行开发贷

a、必须满足“432”

b、16热门城市住宅类开发贷受限：北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南及成都受限至今。

c、非16个热点城市以外的需要参考当地调控政策

d、向大型房企倾斜，银行对房地产企业实行名单制管理，大部分银行会选择前20强、前50强，前70强，个别银行也会选择前100强。

案例：某项目开发贷融资实例

票据融资

通过票据融资，开发商可以延后付款，由于对于施工方来说，票据融资的利率较银行存款利率高，对于开发商来说，其融资利率较银行贷款低，可以说是一种双赢的融资模式。而且能以虚拟资金的形式实现合作，减少了重复支付，加快了周转，提高了效率。更重要的是，票据融资无需真实的交易背景，资信良好的中小企业在营运资本短缺时，能避开其他融资方式面临的困境，并筹得其需要的资金。

达到预售条件的销售资金回笼

预售情况下，开发商缴纳土地出让金获得土地资源，通过土地抵押融资支付工程建设启动款，达到预售条件开始销售实现资金回笼，支付工程进度款；在挤压销售回笼资金完成融资款偿还。部分项目还可以通过在建工程抵押方式进一步融资。单个项目运转顺利，开发商可能在交房之前已经实现全部现金流回正，获得项目开发利润，项目交房之后确定权属转移，正式完成利润确认。

预售款和银行按揭

发商取得预售证后就可以对外销售房子，收取房款办理银行按揭。

商品房预售必须符合下列条件：

1、商品房的预售人必须已经向政府主管部门交付全部土地使用权出让金，并依法取得土地使用权证书。

2、预售房屋的前提是房地产开发商必须持有建设工程规划许可证。

3、另外，开发商按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金须达到工程建设总的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日，才能预售房屋给预购人。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。且商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

一般说来，在建工程抵押与商品房预售不能同时并存。也就是说，商品房预售时，房地产开发企业应当与银行解除已设定的抵押关系，再将已解除抵押关系的部分商晶房预售给购房人，否则购房人将无法获得房屋的产权证。

公司刚创建，如何拉投资人？感谢受邀！

首先题主要明确需要什么样的投资人进入，没错，这个时候是需要人来投资是别人来选择你，但是切记病急乱投医，如果不是很好的投资人，对后期的经营会产生很多不好的影响。

通过哪些渠道寻找投资人：1、身边的朋友（比如其他创业者），他们的经验可以很好的利用起来。

创业者通常深深地陷入在销售产品、融资和招聘人员，他们通常没有时间去联络其他创业者。要得到如何创办公司(当然包括融资)方面的建议，最好的办法就是跟这些创业者沟通。

2、通过律师

投资人一般都会跟律师打交道，律师可能会协助投资人募集资金，也会代表投资人投资过的公司处理法律事务。投资人在出售公司或者实施公司期权计划的时候，也需要跟律师合作。实际上，大部分出色的早期公司的代表律师跟投资人的圈子很重叠。他们通常是投资人最好的早期项目来源之一，因为通常创业者要做的第一笔业务是让律师帮他们注册公司。

3、专注创业企业的猎头

我一直都愿意跟猎头交流，不仅仅是因为他们爱交际，也因为他们认识很多人，如果他们在这一行干过足够长的时间的话，他们对人的了解有更多的渠道。好的猎头一定认识投资人，你需要找到这样的猎头。怎样找呢?很简单，跟本地的创业企业CEO联系，问问他们。

当然除了渠道以外还需要自身良好的硬实力1、产品或者服务过硬

每一个创业者都应该在受制于成本的情况下，任何事情都需要亲力亲为。在处理完自己份内的事后，还应该去做市场调研。

2、良好的话术=会讲故事

有主题、高逼格的项目演示方案是吸引投资人的第一步。在方案中，可以对目前市场上受众需求，在话术上，可以选择干货夹带笑话。终极忽悠大法：妥协与退让

好了，关于开公司融资和如何开公司融资的问题到这里结束啦，希望可以解决您的问题哈！

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