袁媛

顺义区花梨坎的满庭芳自住房项目在中秋节前进行了摇号。但是，当时主动申购这处自住房的购房人，最近都为合同中的一些条款而烦恼，这是因为开发商提供的购房合同中藏着不少陷阱。

设备装修附件全是“X”

“这房子买的，除了户型，什么都不知道了。”昨日，购房人王女士展示了其在购房现场拍摄的合同样本。在这份附件中，原本应该写明采暖品牌、电梯品牌等明细的地方，却是很多个“X”。

对购房人来说，想知道自己房屋的细节，除了在售楼处咨询之外，就要靠合同附件了。一般来说，期房购房合同的附件六，通常是“装饰和设备标准的约定”，告知购房人供暖方式、外墙材料等明细。

此外，按照规范合同文本，第十六条为“交接手续”，其中一般第二款第三项都为空白。其他开发商一般会在此约定“按补充协议相关约定执行”，并在附件中进行具体约定；而顺义满庭芳的合同样本中却写着“质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。”

“即使因为开发商问题退房，我们还被设了很多条规定。”王女士翻开翻拍的合同样本的复印件，其中显示，如果要退房，得在开发商公布的多个节点30日内，否则相当于默认不退房。

办房产证 逾期不违约？

更让购房人担忧的是，这份合同中说，开发商应当在2017年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。但如果因为开发商责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，“双方同意”按照“本合同继续履行，出卖人不承担违约责任”方式处理。

根据购房人反馈，这一条对他们的打击尤其大。自住房和产权型保障房目前都执行着“5年不得上市”的政策，而且其起始时间并不是从购房、收房开始计算，而是从自住房房产证办理时间或者缴税时间计算；这两者通常是同一天。如果开发商没有在2017年12月31日以前办理好房产证，那么意味着购房人的5年持有计算时间还要往后拖，如果将这个时间无底线地推迟下去，而且开发商还不用承担任何责任，这样的风险未免太大。

因为开发商的原因逾期办理了房产证，开发商还可以免责，这样的情况在本市多见吗？通过对2013年至今签署的自住房合同和普通商品房合同进行的随机抽样。10份样本的结果显示，开发商一般在此约定的是“买受人有权退房”，这种情况下开发商要支付买房人已付款的1%作为违约金；而如果买房人不退房，开发商也要按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一到万分之三的违约金。

显失公平 可签补充协议

只要购买新房或者二手房，市民通常都会签署购房合同。市住建委、市工商局曾经多次推出过适用于不同购房性质的合同范本，以规范合同约定。但即使在范本中，也有一些可以“填空”的位置，用于开发商和购房人协商。但由于主动权掌握在开发商手中，当购房人第一次拿到合同时，这些空白位置通常已经被填满或者划掉了。

“在交易过程中，格式合同的条款一般由卖方先设置，对卖方有利；但买受人如果不认可这些条款，也可再约定。”秦兵房产律师团律师贺利芳建议，因为主合同已经为固定格式，买房人不便更改，但可以就显失公平的条款在补充协议中约定。补充协议虽然不是格式合同，但一样具有法律效力。

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