大房企加紧抄底地产股存货周转率创新低

大房企加紧抄底 地产股存货周转率创新低

大房企加紧抄底 地产股存货周转率创新低 MBAChina 截至4月30日，已有103家A、B股房地产开发类上市公司公布2008年年报。作为一个年投资额占GDP比重超过5%的支柱型产业，已经不仅仅是影响普通人的安居乐业，更关系未来经济的走向。上海市甚至在发展战略中明确，到2010年该地区房地产业增加值将占到GDP的8%左右。

而来自住房与城乡建设部的统计显示，2008年房地产业对经济增长的贡献率保持在2%以上，房地产业及建筑业增加值占GDP的比重超过10%。

然而，这一切随着金融危机的到来，正悄悄发生变化。

库存得卖两年半

最新的财报数据统计显示， 103家内地上市公司企业截至2009年3月底，存货项总金额高达4529亿元。这一数字较2008年初时的3448亿元，多出1081亿元。数据同时显示，在2008年初至2009年3月底的15个月期间，上述企业的总销售收入为2200亿元。

在会计实务中，房地产开发企业的存货大致可分为三类：一类是为房地产开发建设而储存的资产，如钢筋、水泥等；一种是处在开发过程中、尚未竣工验收的在建产品；三是用于出租经营和置存出售的存货，包括土地使用权、出租楼宇等。

对房地产开发企业而言，土地使用权、在建和已建但尚未售出的部分，往往在存货中占绝大部分比重。这意味着仅为消化现有库存，它们就需要在不新购置任何土地储备的情况下净卖两年半。

“房地产企业有其特殊性，它的产品（商品房）项目建设长，从立项到最后销售出去往往需要两三年的时间。单就一个项目而言，为消化库存卖个两三年并不奇怪，但如果整个行业在房价面临调整的背景下出现这么高的积压，就比较危险了。”临汾久信投资总经理张红军表示。

注册会计师辛力平则认为，“存货周转率”是衡量房地产企业经营能力的一个更直接的财务指标。所谓“存货周转率”，会计期初期末的平均存货余额除以销售成本后的百分比，体现存货的变现能力。

随后，笔者将103家上市公司中2008年初存货超过5亿元的企业进行统计，发现这些企业的平均存货周转率仅有36.53%。特别是以万科A、保利地产、金地集团、招商地产、泛海建设等为代表的大型地产商在这一指标上明显偏低，这些期初存货过百亿的企业平均存货周转率仅有32%。

大房企加紧抄底

令人感到奇怪的是，地产大鳄们似乎并不为自己居高不下的库存担忧。2009年一季报显示，这些库存规模过百亿的企业仍在不断“拿地”。以万科为例，今年一季度该公司实现销售收入81.64亿元，但其报表中存货项科目仅由858.99亿元降至842.554亿元，只减少16.44亿元。而保利地产更是大肆圈地，在当期仅销售21亿元的情况下，存货由期初的401.96亿元增至417.94亿元。#p#分页标题#e#

招商地产也充分表现出对土地的饥渴，在一季度仅销售8.23亿元的情况下，存货由238.69亿元增至253.53亿元，增加了约15亿元。

对此辛力平解释认为，单看主营业务收入一项，并不能反映房地产公司的真实销售情况。“房地产上市公司主营业务收入确认存在特殊性，对于尚未竣工但允许预售的楼盘，企业即使收到售楼款也只能列入‘预收账款’科目核算，而不能确认为当期的收入，但是该项目发生的管理、营业、财务等费用则必须列入当期利润表。这就使得主营业务项存在‘失真’。”他告诉笔者。

因此，辛力平认为在考察房地产企业销售情况时，要特别关注预收账款科目。事实上，上述企业的预收账款远远高于销售收入。以万科A为例，今年一季度预收账款高达273.88亿元，是营业收入的3倍多，保利地产也是如此，127.58亿元的预收账款是营业收入的6倍多。

笔者粗略统计了一下，在这103家已公布一季报的上市公司中，主营业务收入加上预收账款合计约为1300亿元。

“这说明房地产上市公司在市场不景气的情况下，一方面加紧清理旧存货，另一方面仍在大肆买进土地储备。”张红军认为。

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