中央对自然资源管理要做这些事将长远影响房地产

党的十九届五中全会审议通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，分15个部分，共60条，约2万字，是开启全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的纲领性文件，也是今后五年乃至更长时间中国经济社会发展的行动指南。

对于房地产市场，建议除提出推动房地产市场与实体经济协同发展、促进住房消费等积极表述外着墨不多，表明“十四五”期间我国房地产政策仍将延续“稳中有进”的基调——在“房住不炒”指引下按照“因城施策、有保有压”的策略实施“长期+短期相结合”的调控政策。其中，建议在自然资源管理领域的若干部署可能对房地产市场发展将产生重要且长远的影响。

高质量发展国土空间开发保护新格局

首先，建议提出“十四五”时期经济社会发展主要目标中，“国土空间开发保护格局得到优化”是重要一项，提出强化国土空间规划和用途管控，落实生态保护、基本农田、城镇开发等空间管控边界，减少人类活动对自然空间的占用。早在“主体功能区”规划时代，我国即开始参考日本和欧美国家做法划定空间主导功能，用以引导产业、人口和资源配置。未来，我国将重点推动国土空间规划、土地用途管制制度改革、国土空间生态修复等工作，通过划定“城镇开发边界、生态保护红线、永久基本农田保护红线”明确国土城乡和生态格局，明确城市化地区、农产品主产区、生态功能区三大功能空间，构建优势互补、高质量发展的国土空间开发保护新格局。这将成为指导重大基础设施、重大生产力和公共资源布局的“空间纲领”，将对未来我国大城市扩张、城市群布局、土地资源配置政策产生重要影响。房地产企业需密切关注这些新动向，及时调整投拓战略、区域战略和开发布局，针对不同区域主导功能开发新产品，与我国区域发展的政策和要素投入大势相协调、共乘东风。

天量农村土地资产的盘活

其次，建议提出以农村土地制度改革推动农村改革、助推乡村振兴，发挥土地要素使用权、收益权对增加城乡居民财产性收入的支撑作用。未来，我国农村土地制度改革的重点方向是健全城乡统一的建设用地市场，积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度。具体包括建立土地征收公共利益用地认定机制，缩小土地征收范围；宅基地所有权、资格权、使用权分置；进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权保障和依法自愿有偿转让等具体工作。天量农村土地资产的盘活利用将对现有土地和房地产市场的利益格局产生重要影响，也开辟了新的市场机遇。

城市更新是房企发展的重要蓝水

第三，建议特别提出实施城市更新行动、坚持“房住不炒”定位。2019年，我国城镇化率已超过60%，中央经济工作会议突出强调“城市更新”，提出要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造。

随着城镇化和工业化速率放缓、不再追求增速，转向高质量发展，城市住房和各类物业总体供求关系缓解，加之宏观经济和政策环境转变，我国房地产企业发展经营也应逐步由依靠高周转高杠杆实现快速外延式增量扩张、攫取土地级差地租收益的传统模式转向“内涵式、集约型、绿色化、科技密集化”的存量优化与物业资管、经营模式，城市更新领域必将成为房企生存发展的重要蓝水。同时，由于地方财政压力加大，吸引企业进入也称为地方城市更新工作推进的必由之路。

长租房政策好，急需社会资本进入

第四，建议提出大力发展住房租赁市场，延续了“多主体供给、多渠道保障、租购并举住房供应体系”政策导向。除传统租赁房市场外，未来城市商改住和“利用集体建设用地按照规划建设租赁住房”将是重点推进的方向，利用集体建设用地建设租赁住房已经在广州、佛山、肇庆、成都等18个城市先后开展试点，2020年9月7日住建部也发布了《住房租赁条例》，提出了鼓励住房租赁企业与承租人签订租赁期限为3年以上的住房租赁合同等完善长租房政策措施。当然，这类重资产经营模式房企普遍较为谨慎，未来是否能吸引更多社会资本进入该领域，可能是该项政策能否取得成功的关键。

文旅康养项目开发更需关注空间规划

此外，建议还提出了“完善自然保护地、生态保护红线监管制度”以及“建立健全自然资源资产产权制度和生态产品价值实现机制”等要点看似与房地产市场无关，实则亦有影响。从实践来看，生态红线内现状建设用地通过“增减挂钩”等方式腾退的力度将加大，相应的土地指标配置和交易可能带来一些机会，也会对目前处于生态功能区的项目产生一定影响。未来文旅康养项目开发更需关注空间规划，避免不必要的影响，同时也应提前预研配套设施保障问题。同时，不动产统一登记将进一步深化，结合新一轮人口普查，我国居民房屋和自然资源财产权利状况将更加明晰，为未来通过大数据等新技术实施智能化管理奠定基础，同时也是在为房地产税收改革铺路。但短期内，考虑到经济社会形势，后者暂不具备实施可能性。

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