汤臣半年售楼1.05亿港元 相当于2套汤臣一品_商业

汤臣半年售楼1.05亿港元 相当于2套汤臣一品_商业 MBAChina 汤臣集团（258.HK）昨日发布了2009年上半年中期业绩公告。据公告显示，公司上半年净利润12.79亿港元，较去年同期的4.90亿港元增长161%；每股收益96.67港仙，较去年37.05港仙增长160.9%；期内，汤臣集团投资物业（物业租赁）公平值变动所产生的收益为16.8亿港元，而去年同期则只有6.14亿港元。

物业销售收入1.05亿港元 相当于两套汤臣一品

据汤臣集团2009年中期业绩公告显示，汤臣集团上半年营业收入为1.89亿港元，这主要来源于三个方面：销售的物业收入总计1.05亿港元；物业租金及管理费收入5135万港元；高尔夫球会提供的服务收入3306万元。

对于汤臣集团而言，1.05亿港元的物业销售收入似乎并不客观。据媒体报道，今年上半年汤臣集团旗下在售物业汤臣一品推出房源报价为9.8万元/平米，但由于汤臣一品此批房源面积超过430平方米，因此总价上已超过4000万元人民币（约等于4540万港币）。若以汤臣一品物业价格计算，汤臣集团计入上半年中期业绩报告的销售面积应在1000平方米左右，相当于2009年上半年卖出了2套汤臣一品的房子。

此外，与汤臣集团1.89亿港元收入相匹配的成本费用也是相当可观的：销售费用5370万港元、行政费用5639万港元、融资费用1160万元等，合计超过1.2亿港元，甚至已超过公司上半年物业销售收入（1.05亿港元）的总和。

物业租赁公平值增加16.8亿港元 估值提高一倍

汤臣集团2009年中期业绩公告显示，公司上半年税前溢利17.24亿港元，这其中投资物业公平值变动增加16.80亿港元，占据了绝大部分。目前汤臣一品的租金收入约占汤臣集团经营收益总额的3%左右，目前汤臣一品A、B、C、D等4栋住宅大楼中已有三栋用于销售，余下一栋保留作投资用途。

据媒体报道，汤臣一品4栋住宅楼中，C栋早于2005年10月开盘，成为汤臣一品中最早面世的一栋，也因8万-14万元/平方米的报价而一举成名，成为当时中国最贵豪宅。2006年8月，汤臣一品推出A栋房源。

一开始，汤臣一品只计划将D栋保留出租，直至2006年11月，汤臣宣布，将原计划全球公开招标出售的B栋改为与D栋一起保留出租，于是就形成了当前汤臣一品两栋销售、两栋保留投资的格局。

汤臣曾在2007年的业绩公告中表示，按照会计准则，汤臣一品的两栋投资物业（即B栋和D栋）已经按照“公平值”入账，由于“公平值”变动，这两栋大楼在所产生的收益净额约达32.53亿港元。#p#分页标题#e#

32.53亿港元实际上就相当于B栋和D栋的净值，也就是说平均每栋楼估值在16亿港元左右。若以此为依据，汤臣集团此次增加单栋物业租赁公平值16.8亿港元，相当于是在2008年年初估值的基础上，提价一倍以上。

相关解释：

根据香港自2005年1月开始实施的新会计制度，投资物业是公司的收租物业，公司须每年按市值，重估旗下投资物业的价值。以往的入账方法是按市值重估后的投资物业价值，和原本在资产负债表上的价值作比较，差额只会在储备中自行加减，对盈利完全没有影响。

但新会计制度将重估后的市值差额，作为盈利或亏损反映，直接影响公司盈利。换句话说，在新的会计制度下，开发商需为旗下的投资物业重新估值，并把差异确认为收入，如果投资物业价格每年都有升幅，那么，每年的升值幅度都可转变为盈利，让股东享受升值所带来的好处。

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