重回2成首付！浙商银行打响下调“头炮”还有银行敢跟进吗

据媒体，浙商银行近日下发调整个人贷款通知，将非限购城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例，从原来的30%下调至20%。24日晚，浙商银行对中新经纬记者回应称，该行始终严格执行监管部门关于限购和非限购城市差异化信贷政策，同时符合各分行当地房贷调控措施，与银行同业执行要求基本相当。

业内人士指出，商业银行可以根据自身实际情况调整住房贷款首付比例，首付比的下降，有助于此类银行的相关客户积极购房。在疫情的影响下，信贷宽松政策的信号逐步增强，未来不排除更多银行跟进下调商业性个人住房贷款首付比例。

01下调至2成情况属实

据21世纪经济报道，浙商银行近日下发调整个人贷款通知，对非限购城市，各分支机构可根据当地限购、限贷和监管政策情况，将非限购城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例，从原来的三成调降至二成。

此前，一家外媒有类似报道。报道还称，浙商银行还取消500万元以上个人住房贷款的最低首付款比例执行标准。浙商银行原本500万元以上个人住房贷款参照非普通类住宅执行。

24日下午，中新经纬记者从浙商银行总行一位内部人士获悉，该政策属实，并在非限购城市执行，同时，也要结合当地政府的具体房贷政策。

浙商银行成为近期首个调整住房贷款政策的银行。24日晚间，浙商银行公关人士又对中新经纬记者回应称，该行始终严格执行监管部门关于限购和非限购城市差异化信贷政策，同时符合各分行当地房贷调控措施，与银行同业执行要求基本相当。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬表示，商业银行可以根据自身实际情况调整住房贷款首付比例。之所以监管部门有时会规定住房贷款的首付比例，多是因为处于房地产市场调控收紧的时候，而随着市场进入平稳期，又会允许银行市场化的操作方式。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫也指出，根据央行和银保监会此前的表态，房地产市场实施差别化信贷政策，商业银行可根据市场供求关系、房贷资金指标，调整首付比例和房贷利率。

2016年2月2日，央行和原银监会发布通知称，在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款末结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

02或将有银行跟进下调

就在2月21日，河南省驻马店市公积金贷款的首付比例出现下调。驻马店市发文称，调整住房公积金贷款首付比例，将缴存职工首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%，二套房贷款首付比例仍执行30%不变。

这成为全国第一个下调公积金贷款首套房首付比例的城市。严跃进称，公积金贷款首付比例下调是很强的“暖楼市”政策，将刺激购房需求。预计从3月份开始，类似政策会逐渐增多。

事实上，住房贷款政策的松与紧，对房地产市场影响颇大。本轮楼市调控之前，多地的首套房首付比例也曾下调至2成。但到了2016年9月，随着楼市调控政策加码，一二线城市中多数银行调整了贷款政策，首套房首付比例由2成提高至3成，二套房首付比例调高至4成甚至更高，部分一线城市二套房首付比高达6成。

严跃进称，购房首付比例的升高与下调，一直备受市场关注，浙商银行此次下调，影响范围较广，其影响力甚至与取消购房限购政策相当。商业银行住房贷款首付比例的下调，也将有助于活跃住房交易市场。谢逸枫则预计，未来一段时间，将有更多银行跟进下调商业性个人住房贷款首付比例。

新网银行首席研究员董希淼表示，银行可以根据房地产调控的情况对住房信贷政策进行调整，但需要注意的是，近期央行一再强调“房住不炒”，这个时候调低首付比例标准应该非常谨慎，不应该在此时向房地产市场发出错误信号。总的来说，要执行差别化的信贷政策，首套房不要误伤刚需，二套及以上则不宜做过多调整，还是要打击投资、投机需求。

除了房贷首付，购房者同样关心房贷利率。2月20日，本月贷款市场报价利率出炉，与上月相比，本月1年期LPR下降10个基点到4.05%，5年期以上LPR下降5个基点到4.75%

董希淼认为，LPR下行并不必然导致房贷利率下降。他解释道：“商业银行发放个人住房贷款，不同银行会综合业务定位、客户资质、资金成本等因素，在LPR基础上进行加点。”

按照央行原计划，今年3月-8月，存量贷款将换“锚”，客户可以与银行协商将贷款利率转换为LPR加点或者变为固定利率。尽管LPR经过7次报价后，5年期以上LPR已经由4.85%降至4.75%，不过，存量房贷客户月供下降最快也要等到2021年才能实现。

董希淼表示，中国市场流动性将继续处于合理充裕状态，市场利率有望进一步下行。在这种情况下，房贷利率或有一定下行空间。但较为优惠的房贷利率，将主要集中在首套房贷，旨在降低刚需购房者负担，而对二套及以上的房贷仍将执行较高利率。

03宽松或从三四线城市开始

根据浙商银行的政策，此次下调个人住房贷款首付比例，只在非限购城市执行。据了解，当前绝大多数一二线城市和热点三四线城市都正在实施住房限购政策，非限购城市多为非热点三四线城市及小城镇。

谢逸枫称，目前全国有70余个城市有限购政策，其余中小城市没有实施。从当前人口聚集、产业发展看，一二线城市始终是住房消费的热点城市，三四线城市则面临着人口流失等窘境，房价并未出现过大的涨幅。因此，降低这类城市的首付比例，符合因城施策的调控方针。

谢逸枫称，受疫情影响，三四线和一些弱二线城市的调控政策未来可能还会松动，类似首付比例下调、发放购房补贴、降低税费等优惠政策，会继续增多。

近来，多个地方都对房地产企业出台纾困政策，对居民购房加大扶持力度，但这并不代表放弃原有的调控政策。例如，央行近期多次表示，继续坚持“房住不炒”的定位。2月19日，央行在《2019年第四季度中国货币政策执行报告》中强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

2月24日，中国银保监会政策研究局一级巡视员叶燕斐称，银行贷款要真正用于生产经营活动，而不是违规流向房地产、违规流向资本市场。

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