焦虑的北海楼市：新房价格涨幅“垫底”70城开发商也忙打折

“去年平均每周至少成两单，今年一个月能成两三单就已经很不错了。”陈舒说，业绩压力也特别大，大部分时间都只能坐在店里。

2017年海南限购，火了广西北海，陈舒便是在那个时候投身到北海房产经纪人大潮，转眼已3年。

这位经历过北海房地产市场大起大落的年轻人在今年感受到了北海房地产市场的沉寂。

11月16日，国家统计局发布《2020年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，北海新建商品住宅销售价格指数环比下跌0.7%，为99.3，与岳阳并列“垫底”。

这已经是北海房价涨幅连续第2个月垫底。9月，北海曾与太原、常德两座城市以环比下跌0.4%新建商品住宅销售价格指数垫底。另外，根据国家统计局数据显示，今年4月以来，北海新房价格已经连续7个月出现下跌。

不过，尽管业绩不理想，陈舒依然对未来抱有信心，“这座城市的房地产市场仍然处于起步阶段，疫情冲击下的楼市回冷是短暂的。”

开发商忙打折

一房产交易平台数据显示，北海11月新房均价8364元/平方米，相比今年1月8876元/平方米，下跌5.7%，且已经跌至今年以来最低价格。

“其实就目前新房成交价来看，普遍低于8000元/平方米，基本处于6000元至7000元/平方米，在2019年基础上已下降1000元至2000元/平方米。”陈舒告诉记者。

市场下行，开发商降价促销动作因此更为频繁。

银海区新城吾悦广场是房产经纪人偏爱推荐的项目之一，不仅因为银海区规划与配套显现利好，同时该项目也处于区域核心地带，为精装修交付。但即便这样性价比较高的新房项目，最近一次开盘价格也只有8000元至8500元/平方米，低于此前9000元至1万元/平方米价格。

位于海城区金地山海领誉项目目前在售价格为7500元/平方米，一位北海当地房地产人士告诉记者，“这个项目今年才开盘，开盘时8000元/平方米左右，根本卖不动，加上地理位置较偏远，且距离出口加工园区较近，现在正在降价，卖特价房”。

新房项目降价销售情况在北海并不罕见。与此同时，开发商做精装房意愿也明显下降，市场上毛坯房多了起来。

北海一位房产经纪人高雪告诉记者，“以前楼市热的时候，因为政策限价，所以开发商卖精装房就可以把价格抬上去，比如毛坯房限价9000元/平方米，那么精装房至少可以卖1万元/平方米，现在为了促销，大家普遍把精装房改成价格更低的毛坯房，很多价格都够不着‘限价’的标准”。

北海市人民政府于2017年12月8日下发《北海市人民政府关于进一步加强房地产销售管理的通知》，要求全面实行商品房销售价格备案管理制度，规定“未经价格备案的商品房不得对外销售，已经价格备案的商品房不得高于备案价格对外销售”。但就北海目前楼市情况来看，限价标准线已经成为一道“摆设”。

投资客直言二手房“砸手里了”

新房之外，二手房市场也在下调。11月北海二手房均价6321元/平方米，相比今年最高点3月的6918元/平方米，已下跌8.6%。

不过，不同于新房价格持续下跌，北海二手房价格有抑有扬，2月和8月出现过两波上扬行情：3月均价6918元/平方米，环比2月6788元/平方米上涨1.9%；8月均价6554元/平方米，环比7月6461元/平方米上涨1.4%。

这两次波峰在北海今年楼市中是罕见的。对此，陈舒告诉记者，“疫情期间，大家还不能走动，有一批客户通过网上看房直接转账预定了一批房；到了8月，有一批过来旅游的客户也买了一波。不过总体来看，2017年和2018年高位入手的客户在这一阶段并不愿意亏本卖房，所以市场上流通的二手房也不是太多。”

2017年在北海买房的一位投资客马金告诉记者，“前两年周边有很多朋友在北海买房，现在都砸手里了，如果有人想趁房价低点去买房自住或者旅居，可以考虑二手房，二手房价格比新房低2000元/平方米，不过不建议去北海投资。”

“不同于其他城市，2017年以前北海楼市在全国是有名的，主要是烂尾楼多，那时房价普遍在3000元至4000元/平方米，到了2017年突然‘超车’，价格立马翻倍，热到‘卖空’，到了2018年价格普遍涨至9000元/平方米；2019年后又进入平缓期，今年受疫情影响出现下跌。”上述北海当地房地产人士称。

库存已升至年内最高

市场清冷之际，北海楼市库存却在升高。

记者拿到了一份《百城库存报告》显示，北海楼市库存已经从今年1月349万平方米持续上升至今年9月的371万平方米，楼市存销比也从今年1月的13.9持续上升至今年7月的30.7，进而又在接下来的8月和9月分别回落至28.1和26.5。

30.7是2016年10月以来北海楼市存销比最高水平。

房价普降、楼市遇冷、库存增高，是北海房地产市场当前的现实景象。

北海楼市为何会出现这一情况？普遍观点认为，北海是一座旅游型城市，旅游业旺盛与否与这座城市的发展息息相关，包括楼市。

一组值得关注的数据是，2019年“五一”小长假，北海共接待游客68.8万人次，中秋小长假共接待游客约52.4万人次，“十一”长假累计接待游客185.28万人次，加起来是306.48万人次；2020年“五一”小长假，北海共接待游客45.57万人次，10月1日至10月接待193.66万人次，加起来是239.23万人次。

受疫情影响，北海今年三大主流节假日接待旅游人数减少近70万人。“很多酒店、餐厅、房产中介都倒闭了，北海毕竟是一座旅游城市，房地产要靠旅游来拉动。”陈舒告诉记者。

这一点在北海今年上半年主要经济指标数据中也有体现：商品房销售面积同比减少34.7%，社会消费品零售总额同比减少14.5%，住宿业收入同比减少26%，餐饮业收入同比减少28.5%，财政收入同比减少27.5%。

靠旅游撑起的“候鸟”城市显然难以为继。不过，北海也正在努力转型。今年北海市的政府工作报告就指出，已在全国率先出台了鼓励高端服务业及现代金融业发展的优惠政策，重点发展总部经济、现代金融、软件信息、文化创意等8个领域的高端服务业，加快打造“六区一城”新经济承载平台。目前，6个集聚区运营面积达23万平方米，占地770亩的红树林现代金融产业城也已开工建设。

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