美好置业转型阵痛凸显：净利润连降管理费用大增64%

近日，美好置业集团股份有限公司终于发布了一度延期的2019年年报。

据年报显示，该公司2019年实现营收36.59亿元，同比增长45.19%；实现归母净利润为0.67亿元，同比下滑73.12%。加权净资产收益率仅为0.94%。

《投资时报》研究员留意到，在美好置业“由传统房地产企业向装配式建筑整体解决方案服务商做出深刻转变”的近三年，其业绩表现一直不佳，归母净利润已连续三年出现下滑。

而在新冠肺炎疫情影响下，2020年一季度，美好置业实现营收0.67亿元，同比下滑38.91%；实现归母净利润亏损0.91亿元，同比增长27.04%。

业内人士表示，地产业务萎缩，装配式建筑前期投资大回款周期长，是美好置业业绩下滑的主要因素。

截至2020年6月15日，美好置业报收于2.79元/股，较其历史高点已下挫72%。

归母净利润连续下降

美好置业前身为“名流置业”，主要一直从事房地产开发业务。2014年以来，该公司实控人刘道明提出要地产转型，涉足装配式建筑，从而更名为“美好置业”，意在赋能美好生活。

2017年―2019年，美好置业分别实现营业收入44.38亿元、25.20亿元和36.59亿元，同比增长-14.72%、-43.21%和45.19%；实现归母净利润6.64亿元、2.49亿元和0.67亿元，同比增长-0.54%、-62.55%和-73.12%。

美好置业近三年营收及增长率情况

美好置业近三年归母净利润及增长率情况

从以上数据来看，美好置业营收在经历了下滑之后，于2019年有所回升，而归母净利润则连续下滑。

事实上，《投资时报》研究员注意到，从2017年开始，美好置业已不再将地产业务作为主要投入板块，而是将全部资源倾斜至装配式建筑业务上。

这一点，从其土地储备上也可见一斑。年报显示，美好置业土地储备2016年为258.13万方，而到了2019年已下滑至118.91万方。2019年该公司仅新增两个项目：洪湖新滩项目、临安区天目医药港 。

虽然美好置业近年来一直重装配式建筑业务，轻房地产业务，但支撑其2019年营收增长的还是房地产业务。

年报显示，美好置业报告期内实现销售签约额67.38亿元，销售面积58.15万平方米。虽然较2018年有所下滑，但依然占其当期营收的8成以上。

而反观美好置业发展多年的装配式建筑业务，其在2019年签约额约为38.97亿元，规模尚不及前者。

同时，美好置业的装配式业务也首度创造了收入，报告期内收入为2.67亿元，占总收入的比重为7.3%，但该项业务的营业成本却高达2.7亿元，亏损0.03亿元。

不难发现，虽然美好置业为发展装配式建筑着实花了一番力气，但装配式业务无论在业绩规模还是盈利方面，均未能带来可观的回报。

另外，随着装配式建筑业务的不断投入，美好置业2019年的管理费用高达6.51亿元，同比增长63.98%，远高于当期销售费用与财务费用之和，成为其利润下滑的主要原因之一。

负债率高企

事实上，在美好置业大力发展装配式建筑业务的同时，其资金状况已明显吃紧。

年报显示，2017年―2019年，美好置业的负债总额分别为97.41亿元、153.04亿元和202.78亿元，同比上涨-14.01%、57.11%和32.50%；而对应的资产负债率则分别为56.49%、66.26%和73.68%。

与此同时，2017年―2019年，美好置业的投资活动现金流分别为-2.92亿元、-10.28亿元和-15.87亿元。

值得一提的是，即使在美好置业处置子公司获得19.53亿元现金的2018年，其投资现金流仍为负，装配式业务的投入对公司现金流产生的压力可见一斑。

业内人士表示，装配式建筑前期投资大回款周期长，美好置业的资金压力短期内或难得到改善。

《投资时报》研究员注意到，在发布年报的同时，美好置业也发布了一份借款公告。

公告称，为保障公司的业务发展，2020年度美好置业拟向控股股东美好未来企业管理集团有限公司及其关联方借款不超过5亿元，将支付不超过11%每年的资金占用费，用于项目开发及补充流动资金。

随着房地产调控周期的变化，美好置业在转型路上，能否迎来广阔的发展前景仍值得观察。

马丁马吉拉

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