洪灏：预计政府将出台宽松政策应对疫情冲击融资环境相对乐观

一场突如其来的新冠肺炎疫情使房地产市场摁下“暂停”健，依赖于高杠杆、高周转节奏的房企，其资金链状况更加雪上加霜。“融资压力将是2020年房地产市场需要面对的主要挑战。”交银国际董事总经理洪灏在接受中国房地产报记者专访时表示，如果疫情持续周期延长，房企的资金压力将会增加。预计后续可能会有更多宽松政策出台，助力销售复苏。待疫情消除后，随着销售回暖，房企资金压力也将有所缓和。

中国房地产报：你认为这次疫情对房地产行业会产生什么样的影响？可以从资金端、销售端、拿地端分别来谈谈。

洪灏：从历史经验来看，房地产是受疫情冲击最严重的行业之一。新型冠状病毒的扩散拖累经济增长、限制人员流动，短期内会大幅冲击地产销售。我们预计短期内房屋成交量将会有所下降，尤其是华中附近和人口密集地区，例如广东和长三角。预计2020年上半年销售面积将同比下降10%以上，下半年情况取决于疫情扩散的速度以及控制成效。全年来看，受销售压力及隔离停工影响，房企将放慢开工拿地速度，房地产投资、开工数据都将受到冲击，尤其是疫情较为严重地区。销售回款终端可能会使企业承受巨大资金压力。

疫情对销售的冲击将拖累开放商资金回笼，加剧企业资金链紧张压力。受制于目前房地产定位和持续调控政策，房地产“黄金时代”不再，疫情暴发前整体并不景气，部分开发商已出现资金链问题，尤其是中小房企。疫情暴发后，房企资金紧缩雪上加霜，指望一季度销售回款还债的房企或面临流动性风险。融资压力将是2020年房地产市场需要面对的主要挑战。

同时，受制于销售滞缓、资金紧缩和返工等问题，开发商将暂缓拿地。一方面，面对资金回笼压力，企业更倾向于放缓土地收购、节省建设资本开支加速回款，削弱拿地意向。另一方面，封城和人流管控持续，企业返工延后，均影响拿地决策。不过，往后看，待疫情好转、市场反弹，届时开发商拿地意愿将增强。

中国房地产报：受疫情影响，房企海外上市和海外发债形势也变得更为严峻。如何评价当下房企面临的海内外融资困境？

洪灏：去年房企整体融资难度和融资成本处于上升状态，在中小房企不断暴雷的情况下，金融机构更倾向于贷钱给承压性更强的规模房企，因此融资向规模房企集中的趋势更加明显。今年受到疫情影响，我们预计政府将出台一些宽松政策来应对新冠疫情的冲击，融资环境相对乐观。房企海外债的融资成本正逐步升高，且国内政策对其有所限制，借新还旧仍是企业海外融资的主要目的。

2019年以来房企融资渠道受到政策层面限制。同时，2018年下半年以来，国家出台的民企纾困政策倾向于引导金融资本促进制造业转型升级，而不是投向房地产。随着房地产债券到期量增加，当下房企不得不通过扩大债券发行和销售回款来应对债券到期带来的融资缺口。疫情会对开发商当下的销售、开工造成影响，进而对房企的短期现金流带来压力。但市场原本的需求不会消失，只是时间推后。因此影响房企海外上市和海外发债的因素主要还是来自经济基本面和融资环境。

中国房地产报：近日央行共开展了1.7万亿元的逆回购操作，并下调了逆回购利率，种种信号表明，受疫情影响，货币宽松动作正在提前到来，房企融资困境是否有望借此得到改善？

洪灏：为维稳经济，央行释放万亿元流动性并下调政策利率，证监会对到期公司债券支持借新还旧以及地方政府相关维稳政策相继出台。疫情暴发加速宽松趋势，未来降准等宽松政策亦可期，企业融资成本下降是必然趋势。在利率下降、货币宽松时期，房企融资环境也将获改善。预计后续可能会有更多的宽松政策出台，例如央行注入流动性和调控适度放宽等措施，助力销售复苏。待疫情消除后，随着销售回暖，房企资金压力也将有所缓和。

中国房地产报：对于疫情过后2020年房地产市场发展趋势有什么判断？

洪灏：疫情对房地产市场短期冲击明显。我们预计短期内房屋成交量将会有所下降。全年来看，房企将放慢开工拿地速度，房地产投资、开工数据都将受到一定冲击，尤其是疫情较为严重地区。中小房企特别是高杠杆、无现金流房企将会受到严重打击，相比而言规模房企受到的影响更小。

由于1-2月本来就是房地产行业淡季，销售、投资、开工等数据全年占比较低。因此，如果疫情能被尽快控制，则地产项目可以通过赶工方式弥补。同时考虑到购房者需求不会消失，而会留存到后续季度爆发，从而降低全年影响。但是，如果疫情持续周期延长，则房企的资金压力将会增加。若房地产销售长时间低迷，随着债务到期以及一些刚性支出，房企可能面临经营压力，拿地、新开工意愿下降，施工进程放缓，房地产投资的下行压力将加大。

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