房地产发展高峰期已过，什么是新模式的“正确打开方式”？

随着各地楼市因城施策推进，房地产领域需求端和供给端宽松政策不断，但在疫情反复等因素干扰下，大部分城市的楼市成交仍显低迷；融资缓慢回暖中，部分房企违约事件仍时有发生。

近日，在《2022·CF40中国金融改革报告》发布会上，中国社科院世界经济与政治研究所副所长张斌分析称，我国房地产的发展高峰期已经过去，未来将经历一个长期持续放缓的过程。针对未来房地产领域两大新的主要矛盾——都市圈房价过高给新市民带来压力、房企债务危机和过度缩表带来金融风险，他提出，要构建面向新市民的都市圈建设方案，多措并举推进房地产行业债务重组。

主要矛盾已变，理性看待政策宽松效果

继4月初放松限购、限贷之后，兰州近日再次对贷款政策进行优化：一是将住房公积金贷款最高额度由已婚缴存职工60万元调整为70万元，单身缴存职工50万元调整为60万元；二是取消住房公积金贷款结清满一年后方可再次申请贷款的限制；三是对二套房认定规则进行了适当调整。

事实上，自去年四季度监管发声纠偏房地产融资政策后，多个维度的边际宽松政策陆续落地，仅今年以来就有数十个城市出台新政。据中指研究院统计，截至今年4月24日，全国已有近90个城市公开出台房地产政策100多次，其中既有楼市低迷的三四线城市，也有郑州、哈尔滨、福州、兰州、昆明、南宁、南京、银川、长沙等省会城市，其中多数城市存在较大的去库存和稳房价压力。

从销售端来看，政策从降低按揭利率、调整首付比例要求、增加住房公积金贷款额度、发放购房补贴，以及对人才、三胎及孝老家庭等的支持，拓展到放开限购、限贷。与此同时，各地因城施策的推进也在向供给端拓展，部分城市出台的政策涉及降低限售年限、鼓励金融机构为房企提供资金支持、优化预售资金监管等方面。进入4月，据中指研究院分析，各地优化房地产调控政策的落地节奏明显加快，调整力度明显加大，调整范围也逐渐向热点一二线城市扩围。

就在4月18日，央行再次释放个人住房商业贷款政策利好，提出“因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求”。有业内人士预测，未来将有更多城市优化楼市政策，房贷利率尤其首套房利率有望降至基准线（4.6%），二套降至5.2%。

从成交情况来看，平安证券地产行业分析师杨侃团队指出，从近期新房和二手房成交情况来看，虽然周成交环比回升，但短期内仍然承压。除少数热点城市外，购房者置业情绪未能实质性改善。

在4月24日《2022·CF40中国金融改革报告》发布会上，张斌表示，我国房地产发展的高峰时期已经过去，未来将是一个长期持续放缓的过程。他在回答第一财经记者提问时表示，从大周期角度，这是因为人口、城镇化、城市更新三大支撑不再；从小周期角度，是因为受到疫情等因素干扰。

张斌在最新发布的《构建房地产新模式》报告中提到，当下和未来，房价大幅上涨、炒房、资金过度进入房地产部门等不再是房地产市场的主要矛盾，相应的政策也应该做出改变，未来新的主要矛盾在于：一是都市圈房价太高，使得很多城市打工者无法安居；二是房地产市场持续阶段性的债务危机和过度缩表，既是房地产行业的问题，也通过整个产业链威胁到全社会的信用扩张（社融）和宏观经济稳定。

什么是新的发展模式？关注两大解决方案

销售带来的经营性资金是房企持续经营能力的主要支撑，但短期内，不少开发商仍面临“燃眉之急”。虽然国内融资环境有所回暖，但部分资质较差的民营企业仍面临较大的资金问题，加上并购落地项目较少，债务违约仍时有发生。

张斌认为，找到当下房地产问题的症结所在，需要用新的发展模式去解决，即一方面构建面向新市民的都市圈建设方案；另一方面，多措并举推进房地产行业债务重组。

如何构建面向新市民的都市圈建设方案？张斌建议，第一，给予新市民身份，即为没有户籍和自有住房的长期外来打工者发放“长期工作签证”；第二，允许郊区集体建设用地转为新市民合作建房用地，不占用当地住宅用地指标；第三，通过免税等政策支持新市民众筹合作建房，并允许出售给其他新市民；第四，对开发商所持难以变现的工业、商业房产变更用途，改造为新市民住房；第五，优化新市民医疗、教育资源服务；第六，设立针对新市民的住房金融互助机构，并保持多家竞争的市场格局。

张斌认为，我国房地产行业过去的三大矛盾是高房价、高负债、高度金融化，其中，高负债的主要原因是在资产负债表上积累了大量的“沉淀资产”，即在拿地过程中的部分配建、自持等收益较差、周转期较长的项目。“我们粗略估算，现在房地产企业仅仅是沉淀资产的（负债）利息每年就有几千亿元甚至上万亿元，”张斌认为，这对房企来说是资金压力的重要来源，“房地产企业在行业上不具备自救能力了，过去通过高销售、高利润‘借新还旧’，但现在高销售、高利润不存在了。”

对此，结合当下监管方向，张斌认为，要解决房地产的沉淀资产和债务问题需要多管齐下。首先，要推动住房抵押贷款利率市场化，缓解居民部门的偿债负担，稳定居民部门的购房需求；其次，要用“贴息+REITs”模式盘活沉淀资产，在化解房企债务风险的同时增加面向中低收入群体的住房供给，包括公租房、保障类住房等。

在2022清华五道口全球金融论坛上，美国威斯康星大学麦迪逊分校威斯康星商学院教授邓永恒也表示，当前中国迫切需要一个长期可持续的住房市场，而一个坚实的REITs市场可以帮助实现这一目标。清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任、理事，高和资本合伙人周以升也指出，结合国际经验来看，中国房产市场要实现“房住不炒”的目标，同时要通过“租购并举”，发展保障性住房解决新青年、新市民在内的中低收入阶层的问题，REITs和金融产品能够起到核心作用。

但考虑到完全靠REITs收益较低，需要政府进行部分贴息，即利用杠杆“花小钱办大事”。张斌认为，如果项目提供的稳定收益现金流能保持在2%，财政贴息2%可以让该类金融产品具有市场吸引力。据他测算，财政支出对资产的撬动效应是1:50，即1000亿元财政贴息可以撬动5万亿元沉淀资产，按照每套房产100万元计算可以为500万家庭提供政策保障性住房。