2013年-2015年，风水师和家人在西海岸新区看房，从隧道口、长江路、唐岛湾一路向西，很多小区怎么挑都不满意，但是走到灵山卫这个地方，纵使本人从小就在八大关这种地方长大，面对灵山卫的环境，也是被深深折服了。

前窗180度海景，后窗180度山景，下楼就有公交地铁，出门几站路的距离，N个大商场在建设……

作为当年青岛“东部大开发”的亲历者，心里很明白，这个地方，“座山观海，闹中取静”，地理风水位置简直就是当年麦岛的翻版。积米崖一带这种商圈建设的规模和速度，在青岛只有90年代末、21世纪头几年的五四广场-远洋广场商圈可以比拟。既然当年错过麦岛，现在就不能再错过灵山卫……

寻思了半天，在西海岸3次出手买房，都选在了灵山卫（其中一套后来卖出），也算是真爱了。

事实证明，我并没有看错啥，2015年只有几千块钱的灵山卫，在2016-2018年的这一轮暴涨当中，一度涨破3万元大关，2019年青岛楼市大跌，西海岸其它很多地方由于供应量大，跌成狗甚至腰斩，灵山卫这里却因为地铁通车、商场落地等一轮轮利好支撑，大部分一线海景楼座很奇迹的跌幅低于青岛市内四区平均水平。

但是到了2020年，灵山卫这却让人觉得看不懂了。

先是融创影都一号开启特价房，把滨海大道沿线高层的价格拉低到1.56万，这几天保利领秀山开盘直接喊出了1.15万的超低均价。之前灵山卫的楼盘都是动辄洋房别墅，200平米超大户型比比皆是，如今这批楼盘，价格几乎回到四年前房价大涨的原点。

而且不仅价格越开越低，户型也越开越小，容积率越开越高，很多楼盘的最小户型都小于100平方米，最大也不过140平方米左右。

说实话，这哪里像个“富人区”应该有的样子嘛。

于是就有人提出了这样一个应者颇多的观点：灵山卫到底还是不是富人区？在这里，风水师再次对灵山卫是青岛下一个“富人区”的观点表示肯定。并且明确说，现在灵山卫房子单价越来越低，户型越来越小的现象，是灵山卫发展的必然。

为什么？道理很简单，经历5年的“板块轮动”，灵山卫地区的建设主力已经由“珠山前”的东方影都周边移步两河一带。虽然大家都在灵山卫街道，但此灵山卫非彼灵山卫，已经不是一个概念。见下图。

这就造成了2013-2015年开发建设的灵山卫楼盘，如山语海、云龙港湾、东方华庭、建邦听海、天意华苑、诺沙湾、海上罗兰……几乎个个是180度座山观海的海景楼盘，而现在开发并热销的这一批灵山卫楼盘，如领秀山、领秀海、实地蔷薇、海岸万科城、华润生态谷……实际上都已经建设在临近老胶南、隐珠镇附近的平地上，不仅不是海景楼盘。大多数距离小珠山山体也有一定距离。

在青岛地头，离开了“座山观海”的地理环境，也就很难再具备“富人区”的潜质，自然这些楼盘的开发商会更多考虑刚需、改善人群的需求，不会再把楼盘设计成洋房别墅、超大户型；容积率越搞越高，户型越搞越小也是可以理解的必然。

从另一个角度看这个问题，会发现事情的另一面，那就是：虽然整个西海岸还有大把的地可以卖，但是灵山湾沿海一线的土地供应，实际上已经不足了。

还是把灵山卫和崂山麦岛相比，如果把滨海大道比作崂山区香港东路、东海路的话，那么现在开发的两河一带，只能说位置和崂山区汽车东站周边相似。都出现了中小户型，都是容积率越来越高……这样的地块，虽然未来前景也十分光明，但是已经不具备“豪宅”属性罢了。

扳着指头算了算，现在灵山卫地区，在售楼盘中有底气说自己是180度海景楼盘的，除了星光岛这个特例（这家不想提）以外，只有鑫苑御龙湾、灵山湾龙玺、融信西发海月星湾、华润灵山湾一号四家。一只手数得过来。

查查户型，这四家里面，除了海月星湾，都有洋房别墅产品，大户型、超大户型也都是握在手里的拳头产品。

而且，不管别家怎么价格战打到昏天黑地，这四家是我行我素，面不改色心不跳，始终死守2万元大关不松口。

很明显，海岸线就这么点，灵山卫一线海景的位置，已经出现稀缺。客户拿着300万预算，想在这片地方购买一套180度海景的住宅已经较为困难，这意味着什么，不言而喻。

实际上，灵山卫地区还有没有海岸线土地供应？答案是还有的。譬如说阅武路以东、大湾港路以西、东岳路以南、滨海大道以北的一大片土地；还有康大山语海以南、海信积米湾以西的大片土地；海月星湾附近也有很多土地可以供开发之用。

回想当年“东部大开发”的历史，麦岛海信这种王者楼盘楼座从来都不是“东部大开发”伊始，很多老百姓心里还想着“宁要西部一张床，不要东部一套房”的时候就出现的。相反，在东部大开发进行到后期，普罗大众都已经意识到崂山区对于青岛的价值和意义的时候，海信再拿到东海路剩余的土地一举进行开发，不仅自身大获成功，还顺利提高了整个区位的价值。

对于现在的灵山卫来说，青岛地铁1号线还没有通车，“青黄不接”的形势还没有根本改观，很多固执守旧的人还不能认可西海岸新区的情况下，贸然建设顶级豪宅是不明智的。这时候，需要的只不过是时间。

其实我能看到的，能想到的，很多人也能看到、想到。还是以刚才提到的海信为例，在麦岛地块已经开发将尽之时，已经携全新的天字号楼盘准备在灵山卫开始大干一场了。

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