焦作山阳区:党建引领楼院治理,大杂院“脱胎换骨”
作者:新华每日电讯记者卢刚
任铁龙怎么也想不到,这个叫“云台小区”的地方,会和他的后半生如此紧密地联系在一起。
1990年,他在这里买房,很以这个“高档小区”为豪;然而好景不长,这里的没落却让他非常沮丧;如今,年届七旬的他,又在这里找到了人生的价值,还入了党,迎来了人生的高光时刻,云台小区也以他和他的团队为傲。
“这两年,我光接待的学习考察团就有482个!”2021年11月5日,任铁龙笑着对新华每日电讯记者说。
改造后的云台小区门口。
高档小区沦落为大杂院
云台小区位于河南省焦作市山阳区,属于艺新街道办事处工字路社区,是焦作早期的商品房小区之一。
“1990年我买房时,小区在全市率先用上了铝合金窗户,在全楼外墙贴上了马赛克瓷砖,水电气暖全通,那时候能在这里买房子是需要很强实力的!”回想当初买房那会儿,任铁龙至今充满自豪。
他那年40岁,依靠从部队学到的医学知识,在当地最贵、最热闹的焦作市贸易大厦开起了诊所,进项颇丰,所以能入住这处“高档小区”。
然而好景不长,这个让他无限自豪的小区很快遭遇变故。1998年,云台小区的开发商倒闭,隶属于开发商的物业也消失了,一瞬间高档小区沦为大杂院。
“那些年,这院子环境脏乱差,车乱停乱放,业主矛盾频发,上访告状天天都有。”
“垃圾好多天没人清运,到了下雨天,地下化粪池冒出来的脏水满院子都是,臭气熏天。”
“有能力的人都搬走了,没能力的人在这里遭罪。很多人卖房子,价格低出周边不少也很难卖出去。”
小区住户七嘴八舌地回忆。
那时候,不光小区让任铁龙闹心,他的诊所也因故关了门。事业不顺,无力别处买房搬家,他只能蜗居于此。
糟心头疼的不止小区居民,当地领导的心情也好不到哪儿去。
河南焦作是一个老工业城市,而山阳区又是中心老城区。全区居民楼院一共341个,而像云台小区这样的老旧小区多达279个,占比超过81.8%。
改造前(上)与改造后(下)的云台小区大门口。
党群议事会“搭台唱戏”
“刚刚召开的十九届六中全会再次强调,全党必须永远保持同人民群众的血肉联系,践行以人民为中心的发展思想,不断实现好、维护好、发展好最广大人民根本利益,团结带领全国各族人民不断为美好生活而奋斗。”山阳区委副书记、区长郑小林说,“楼院小区是每个人的家,关系着每个人生活的幸福指数,怎么才能让大家在自己的小区里活得自在、住得开心?这是检验我们是否践行‘以人民为中心’发展思想的‘试金石’。”
2018年8月,山阳区提出,通过全面建强楼院党支部以发挥其战斗堡垒作用,以党群议事会为抓手解决楼院治理难题。
山阳区委组织部在全区所有楼院发起了“寻找身边的能人”活动。通过居民推举和社区推荐,发现了一批有能力、有威望、热心小区公共事务的带头人和党员积极分子。
云台小区居民推选出4名党员1名群众,先后成立了楼院党组织和党群议事会。作为联系小区党组织和群众的纽带,党群议事会的职责是——代表全小区85户、415名居民全权管理小区。
任铁龙(中)和云台小区党群议事会成员。
时年66岁的任铁龙,是大家公认的有能力有思路又热心的居民。由于他当时不是党员,所以担任了党群议事会主任一职。
任铁龙眼界开阔、性格豪爽、乐于助人,是小区有名的“及时雨”。
为了不增加居民负担,党群议事会成员和小区业主沟通之后,确定每年每家只交200元,用于小区日常卫生清扫、垃圾外运,还包括小区所有公共设施的维修保养等。
“这点钱只够支付清运垃圾,公共区域日常清扫全靠大家自发义务完成。”今年46岁的业主崔海波经常义务清扫。
尽管经费捉襟见肘,可好在“舞台”已经建好,任铁龙激情满怀,带领着30多人的小区事务热心团队开始“唱大戏”。
云台小区改造中。
居民最闹心的是路面硬化和下水道改造问题。由于近30年无人管,小区路面坑洼不平,一下雨就积水;下水道经常堵塞,化粪池污水四溢。经测算,工程造价需要8万元,按照当时居民、街道和区里1:1:4的配比政策,小区需要集资13333元,每家按需应捐款150—250元。
党群议事会成员挨家挨户做工作,没想到小区所有家庭一致支持,包括房子已经出租的业主,几天时间就筹集到26850元。
很快,在任铁龙的带领下,小区居民齐心协力更换了100多米的污水管道,回填了100多米的暖气沟,改造了1300多平方米的路面。
党群议事会增了信心,也得了民心、树了威望。随后,又换上了美观的电磁锁大门,粉刷1400余平方米墙体,小区面貌大为改观。
就这样,以党群议事会为核心的30多位热心居民,带动了整个小区400多人“共建、共治、共享”,让这个长达近30年的脏乱差小区实现了蝶变。
环境美了,人心齐了,群众的获得感满满,不少因为闹心搬离的业主又纷纷回来了。
改造前(上)与改造后(下)的云台小区院中央。
拆违“伤筋动骨”不“伤情”
私搭乱建一直是困扰老旧小区的顽疾,经常由于各种缘故,多年不能根除。可记者在水泥厂小区,却听到一个“不可能完成”的拆违完成了。
水泥厂小区也是一个典型的老旧小区,属于太行街道办事处阳光社区管辖。小区是1968年由焦作市坚固水泥厂组织建起来的,最早建的是平房,后来逐渐建起了13栋楼房。
与居民攀谈,他们既有自豪也有沮丧。水泥厂当初曾辉煌一时,“坚固”牌水泥还是维修天安门广场、建设南京长江大桥和小浪底工程的指定产品。
后来,这家国有企业难以适应市场变化于2010年破产改制。水泥厂小区的公共事务之前一直由厂后勤处负责,“脐带”一断,小区也就无人管理了。和云台小区一样,垃圾经常多日没人清运,住户私搭乱建现象严重,不少人都伤心地搬离了。
同样是2018年,在街道和社区主导下,小区成立了党支部,选出了党群议事会。时年52岁的李海新有精力又有能力,被居民选为党群议事会主任。
2019年,焦作市下拨配套资金,实施老旧小区改造项目。水泥厂小区党群议事会决定抓住机会,配合改造项目拆除违建,让小区“脱胎换骨”。
可这个有562户的小区,年代不一、大小不一的违建竟有4000多平米!拆除谈何容易!
杨新全住在一栋二层楼西头,家里有老母亲、两女一子,再加上他夫妻俩,曾经一家6口人挤在39平方米的房子,1999年儿子结婚后更难受。2017年,他们花四五万元“扩建”了上下占地11平方米的二层楼,才算稍微缓解了一点。让他拆除违建,损失可不小!
住户李长胜的父亲是曾经参加过抗美援朝的老干部,一身伤痛行动不便,早在上世纪70年代,厂里特批给他家加盖了一间六七平方米的小房。现在虽说老人不在了,可让他拆,他愿意吗?
而小区改造的“时间窗口”只有3个月,怎么办?党员议事会成员一商量,决定打一场“拆违攻坚战”。他们一方面广泛征求居民意见:“您想把自己的家园建成什么样?”另一方面挂出拆违后的效果图让居民们“眼见为实”。
在推进实施的过程中,从楼长、单元长家入手,从党员家入手,让他们带头拆!再让党员分包住户,挨家挨户做工作,说服居民配合小区改造拆除违建,还回小区的公共空间。
结果3个月下来,拆违工作全部完成,还都是大家主动拆除的!李海新看着记者疑问的表情解释说,因为事前经过大家充分讨论,形成了整治环境的一致愿景,“自己决策自己实施”,所以从头到尾都没伤和气。
“当时我们投入确实不小,单就修建外面的楼梯就花了2000多元!”杨新全妻子孙爱莲说,“可为了大家的居住环境能够改善,加上孩子们也成家搬了出去,我爱人还是党员,不能拖了大家的后腿。”
“说实话,当时确实是有些不舍。”李长胜说,“我是军人的后代,还是楼长,作为进院第一户,我不拆怎么能说服别人呢?”
12月10日,记者来到水泥厂小区,看到路面平整、停车有序。居民们在拆除违建的地方种上各种花草,还用水泥厂淘汰的设备做成景观,经常有新人来这里拍摄工业怀旧主题的婚纱照。
改造后的水泥厂小区亮丽整洁。
“红管家”佩戴党徽亮身份
山阳区近些年来陆续建设了62个新小区,这些小区从交房初期就有物业入驻进行管理。但部分小区的物业和业主互相不信任,物业费难收,服务缩水,导致双方矛盾频发。
这样的小区怎么办?山阳区建立了“政府+社区+物业+业主委员会+党群议事会”的“五位一体”共商共建联动机制。
首先在全区符合条件的物业公司、商务楼宇建立党组织,加强“红色阵地”建设,扩大党的组织和工作覆盖面。
其次建立健全物业企业、社区成员“双向进入、交叉任职”制度,从而促进社区、物业企业党建工作深度融合、资源共享,形成基层治理合力。
太极景润小区属于定和街道新兴社区,共有14栋楼,901户3000余人。小区从2005年建成业主入住后,一直是由物业公司负责管理。物业公司成立了自己的党支部,小区也成立了党群议事会。按照“五位一体”共商共建联动机制,社区、物业健全了“双向进入、交叉任职”的组织架构。
小区门口有一个休闲广场叫“太极广场”,属于小区公共用地。长期以来,由于缺乏管理,车辆随意停放,广场地面常被轧坏;晚上广场经常被周边小区的车辆占据,业主们反倒无处停车,颇有怨言。
为了解决这个问题,物业在维修地面后提出规划收费车位的想法,但遭到业主反对。业主们认为这是小区居民的公共用地,物业不能占为己有来收费。
为了推进问题解决,党群议事会和业委会成员共同找小区居民沟通商议,了解到业主们不是不愿意让物业收停车费,而是不想让物业占为己有。
在充分征求业主的意见后,2019年12月12日,太极景润小区召开了社区、物业、业委会、党群议事会联席会议。最终,大家达成一致意见,太极广场规划车位进行收费,所收费用每季度公示,必须都用到小区公共建设上面。如今,业主们的车有地停了,大家皆大欢喜。
物业公司也加强了党支部建设,打造了“红管家”品牌,让党员佩戴党员徽章亮身份提供服务。
今年45岁的王保庆就是“红管家”中的一员。2009年入党的他,一提起“红管家”的身份,感受颇多:“虽然还是做着一样的工作,但当了‘红管家’以后,责任感马上就有了。”
“原来,业主来物业都是吵架的,哪哪都不满意,物业费征收也特别困难。”物业公司党支部书记张红岭指着便民服务中心墙上的20多串钥匙说,“现在,业主不在家,需要开窗通风的、出租出售的,都放心把钥匙交给我们。”
左:因电动车充电引起火灾,云台小区居民楼被烧黑。右:小区居民义务参与建设带充电桩的新车棚,杜绝火灾隐患。
小区也设“监督委员会”
云台小区的党群议事会,在院子角落两间平房里“办公”。门口“综合治理志愿者之家”的牌子上有好几个名称:微法庭、红袖标义务巡逻室、小红帽环境监督室、红马甲安全排查室、习语宣讲室等。
除了物业管理,他们还承担着收集民情、化解矛盾、入户走访、政策宣传和平安小区建设等方面的工作。
小区还设有“监督委员会”,任铁龙笑着说:“日常管理、重大维修项目都需要住户出资,所以我们一定要完善制度,有关事项及时公布,财务收支按时公示,随时接受居民监督。”
他详细讲解了平时做事的操作步骤,具体说来就是“六字诀”:问、议、定、办、晒、评。首先要问居民:需要“做什么”?确定好项目后,再讨论“怎么做”?最后确定下来,着手进行实施,包括集资、施工、验收等;项目完成后做总结,公示所有收支情况;最后让居民进行评价,对工作做出评定。
其他楼院也是如此。水泥厂小区楼房建造时的污水主管道还是用生铁铸成的,时间一长锈蚀导致很多家里漏脏水。集资更换和安装电梯类似,只要有一家不同意就干不成。
李海新带领党群议事会成员首先挨家挨户做工作,取得每一家的支持,然后商议并制定方案,集资把每栋楼的老旧污水管道全部更换,公示了所有费用的支出情况,彻底解决困扰居民们多年的难题,受到了一致好评。
党群议事会成员在平时想方设法少花钱、多办事,但要想解决基础物业服务的问题,还是要靠市场化运作。水泥厂小区引进了一家叫做“幸福树”的城市服务专业机构,将小区每户每月5元钱的唯一经费支付给这家公司,由他们负责日常清洁和垃圾清运工作。如果遇到小区设备需要更换维护的事项,党群议事会一事一议,通过集资等渠道筹资购买设备,由“幸福树”工作人员免费安装。
按照合同,“幸福树”需要用这极少的经费,给小区提供专业的卫生服务,垃圾每天清运一次,公共区域每天打扫两次。同时,他们还要免费提供一些日常维修服务。而诸如清洗油烟机、空调维修等项目,他们可以按照低于市场价的标准来收取费用。
让“红色物业”高效运行下去
定和街道万方桥社区的起重厂小区只有1栋楼,4个单元40户居民。小区在多年前厂子破产后就沦为没人管的独楼院。
小区住户基本都是下岗职工,收入低、生活负担重,多年以来每家每年所有的公共费用就只有60元钱;再加上有人搬走,全小区每年管理费用不足2400元。这点钱连一个打扫卫生的人都雇不起,怎么办?
为了解决这类问题,山阳区出台办法让就近的专业物业公司帮带,定期帮助卫生清洁和楼道公共照明的维修,这种模式被称为“帮带物业管理模式”。
像太极景润小区这种由专业化物业公司管理的,被称为“专业化物业管理模式”。
像云台小区各项事务完全由党群议事会和群众自己管理完成的,被称为“准物业化自治管理模式”。
像水泥厂小区引进“幸福树”等城市服务专业机构的,被称为“清洁管理+生活服务第三方管理模式”。
就这样,山阳区以“党建引领”为主线,以“党群议事会”为抓手,以“切实服务居民”为出发点和落脚点,探索出小区物业管理四种模式。
山阳区委常委、组织部长柴英杰说:“我们通过由具备专业资质的物业公司进驻,党群议事会成员自治或者由党群议事会组织主导,引入第三方企业进行楼院联片管理,逐步推动物业企业向专业化管理模式过渡,不断提升辖区居民宜居品质。”
社区居民则亲切地称之为“红色物业”。
如何让“红色物业”高效运行下去?山阳区探索建立了考评激励机制,对物业公司开展“组织建设好、骨干队伍好、服务质量好、运营管理好、社会形象好”五星级物业评选;还把党建工作纳入考评体系,每年对三星级以上的物业公司进行授星挂牌,对三星级、四星级、五星级物业分别给予物质奖励。对小区楼院开展“自治星、美丽星、平安星、文化星、文明星、和睦星六星级”评选。其中“自治星”旨在激励群众参与楼院自治管理的积极性,要求参与率达到85%以上才能获评。
围绕党建引领、推行四种管理模式、健全两种评选方法,探索一条党建引领、条块联动、群众参与、三治融合的基层治理路径,山阳区将之总结为“1421红色物业”创建。
目前,山阳区正全面推广,力争在辖区所有楼院实现“红色物业”服务全覆盖,让群众在城市中生活得更方便、更舒心、更美好。
改造后的水泥厂小区亮丽整洁。
小区年轻人积极申请入党
小区变美了,居民舒心了,房子也值钱了。云台小区位于焦作市核心区,位置很好,之前房价低,就是环境闹的。小区改造前,某栋楼一单元五层一住户的房子18万元都没人愿意买,小区改造后,房子卖了42万元。
老旧小区加装电梯是群众关注的热点。定和街道新兴社区中国人寿小区党群议事会积极行动,广泛征求居民意见,共同确定了加装电梯的改造计划和分摊费用比例,仅仅用5个月时间就完成2栋住宅楼、共计6个单元的电梯加装工程,赢得了居民的一致赞誉。
借助小区党群议事会,焦作市各个小区面貌普遍发生巨大变化,党组织在群众中的凝聚力和公信力进一步加强。
为了激发党员和积极分子干事创业,山阳区注重“从党员中培养骨干,从骨干中发展党员”。云台小区党群议事会主任任铁龙就是在骨干中发展的党员,今年10月14日刚刚转正。任铁龙家里儿孙4个党员,他没想到自己70岁了还能被党组织接纳。
在云台小区,武斌、庞凤伟、聂丽娟3位青年向小区递交入党申请书。他们都在民营企业工作,平均年龄34.3岁。
问他为什么入党,有点腼腆的武斌说:“感觉小区的变化很暖心。”
焦作市委书记葛巧红说:“‘红色物业’就是践行‘以人民为中心’的发展思想,在党建的引领下实践‘全过程人民民主’,让群众通过选举、决策、管理、监督等环节,以‘主人翁’姿态参与到基层治理体系中来,最终享受到高品质的美好生活,这是我们党矢志不渝的奋斗目标。”
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