城市更新项目的特点之一是项目资金需求量巨大，如何解决“钱”的问题、理清“钱”从哪里来，是城市更新当下面临的一大痛点问题。

天强产业研究院发现，住房和城乡建设部办公厅印发的《实施城市更新行动可复制经验做法清单（第一批）》（以下简称《清单》）中，有些关于参与主体探索城市更新资金来源的途径，值得设计企业关注。

本文就企业作为参与主体筹集资金的三种途径，与大家进行分享。

途径一：存量资源统筹协调机制

辽宁沈阳

跨项目统筹运作模式

核心内容：

行政区域范围内跨项目统筹、开发运营一体化的运作模式，通过统筹、联动改造实现收益平衡。

将和平区太原街地区划定为城市核心发展板块，将板块内125公顷历史文化街区保护、101万平方米老旧小区改造、31个口袋公园等民生公益项目，与6个储备地块、10处低效用房项目进行组合开发，通过协议搬迁、先租后出让、带产业条件出让等多种方式，统筹进行跨项目运作实现收益平衡。

安徽合肥

片区更新“肥瘦搭配”模式

核心内容：

将公共服务设施配套承载力与片区开发强度进行匹配，凭借收益率高低不同的项目“肥瘦搭配”原则，支持一级土地整理单位竞得二级开发权，实现综合收益平衡。

卫岗王卫片区充分利用市场化运作机制，指定区属国有企业为片区土地一级整理单位，将轨道TOD项目、片区安置房、公益性项目建设等作为土地上市条件，支持区属国有企业竞得二级土地开发权，确保片区更新改造后公共服务有提升、公共空间有增加、公共环境有改善。

以上2种模式的实质内涵是保障参与主体在城市更新的项目开发过程中，通过资源的统筹规划能够实现利益的统筹

。实际操作中，可通过对行政区域范围内跨项目统筹、收益率高低不同的项目“肥瘦搭配”等进行组合开发，最终以二级开发收益反哺支持城市更新的高投入，既可完成城市有机更新又可实现区域公共配套的整体提升。

途径二：长效运营收入平衡改造投入

四川成都

全过程一体化推进模式

核心内容：

由政府对项目进行收储、租赁、利用既有房屋，再引入社会主体进行整体运营，通过经营性收益平衡改造投入。

四川省成都市猛追湾片区按照“政府主导、市场主体、商业化逻辑”原则，由政府收储、租赁、利用既有房屋，引入实力强、资源广、经验丰富的社会力量作为运营商，探索项目策划、规划、设计、建设、运营一体化的投资运营模式，对项目实施整体规划、分步实施、商业运作，并大力实施优质资源“收、租、引”，对收储资产实施资产管理、运营管理、项目招引、业态管控，通过经营性收益平衡改造投入。

重庆市

“政府+企业+居民”共同实施模式

核心内容：

政府出资进行区域环境提升，由国企平台征收改造并长期运营，通过运营实现改造费用平衡。

重庆市戴家巷老街区更新由政府出资通过“微改造”方式开展区域环境提升，建设崖壁步道，国企平台公司征收部分房屋进行改造，引入文化创意、餐饮酒店等业态，使周边物业价值大幅提升，带动居民自发开展临街房屋装修，形成各具特色的小店。在改造中完整保留戴家巷外立面风貌，拆除建筑规模仅占5.6%，容积率由2.94降为2.82，区域运营收入约6-7年可收回房屋改造成本。

江苏苏州

老菜场更新的“市集模式”

核心内容：

由社会商业管理公司承租，统一改造、运营、租赁及管理，通过业态提升收取租金及物业管理费保持收支平衡。

江苏省苏州市自2019年起，对38个城市老菜场进行改造，通过引入商业管理公司向产权人承租后，统一负责市集内部装修、设施设备维护、消防改造、软装设计、智慧系统和后期运营等工作，再以房屋租赁形式出租给经营户，通过业态提升收取租金及物业管理费保持收支平衡。改造后，老菜场成为环境优美的文创特色市集，增加书店、舞台、展览区、公共空间等设施，从以前的脏、乱、差华丽转身为具有烟火气的城市会客厅，成功探索老菜场文创化、生态化、网红化、智慧化发展路径。

以上3个省市区的运营举措，从本质上来看是

将工改类项目的重运营开发思路与城市更新项目结合起来，利用高效品质运营来填补改造投入并实现收益平衡。

途径三：多元化资金保障机制

上海市

设立城市更新基金

核心内容：

上海地产集团联合多家房企和保险资金成立800亿元基金，定向投资城市更新，以吸引社会主体参与城市更新。

四川成都

设立城市更新专项资金

核心内容：

对政府投资的城市更新项目，直接以专项资金投资方式予以支持，实施主体可得到政府认定后采取资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式给予支持，项目主要依托财政支持。具体如下：

在天府文化公园等城市重大功能性片区更新中，由市级财政向市属国有企业注资作为资本金；

在历史建筑保护修缮中，市、区（县）两级财政按照7:3的比例给予70%-80%的投资补助；

在老旧小区改造中，对已投放政策性开发性金融贷款且开工建设的部分项目，分类别、分标准给予贷款贴息。

安徽铜陵

积极争取开发性金融机构支持

核心内容：

政府与国家开发银行安徽省分行签订战略合作协议，一次性授信46.18亿元基准利率下浮贷款，为6个城市更新片区项目提供资金支持。

山东潍坊

减免城市更新项目行政事业收费

核心内容：

对纳入城市更新重点项目库的项目，免征城市基础设施配套费等各类行政事业收费，对电力、通信、市政公用事业等企业适当降低经营性收费。

上述4种资金保障机制，代表了4种不同的资金支持方式，分别为城市更新基金方式解决资本金筹集、以城市更新专项资金的政府财政为项目注资、重点项目库内城更项目免征行政事业收费及政策性金融贷款。

开发/实施主体可凭借自身项目的特色条件，通过寻求政府提供的多元化资金保障机制获得一定的资金支持。

其中，大多数地方目前靠的仍以政策性金融贷款居多。

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