实务中，企业因生产经营需要而购入房屋自用或对外出租的情况时有发生，根据《房产税暂行条例》规定，企业拥有房屋产权按规定要缴纳房产税。《条例》第二条 规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

例：1、A企业于2000年12月1日向B企业购入办公用房一栋，建筑面积6000平方米，房屋总价2400万元,于2000年12月12日办理过户，2000年12月28日，A企业取得房屋权利证。

分析：A企业于2000年12月28日取得房屋产权，根据上述规定应缴纳房产税，何时缴纳？

《上海市房产税实施细则》第十二条规定，纳税单位在房产税征收日期前调入、调出、买卖房的，其调（卖）出前，包括调（卖）出的当月份应纳的税款，由调（卖）出单位交纳；调（买）入单位从调（买）入的次月起计算纳税。

所以A企业应于2001年1月起缴纳房产税。

如何计算？

《房产税暂行条例》第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区直辖市人民政府规定。（上海按20%执行）

《房产税暂行条例》第四条规定，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

2、若A企业以上房屋全部为自用，则A企业每年应纳房产税为：

2400×(1-20%)×1.2%=23.04万元

3、2016年12月，A企业董事会决定将以上房屋全部出租，并于12月20日与C企业签订租赁合同，租期为2017年1月1日至2019年12月31日，年租金900万元。

根据《房产税暂行条例》规定，

2017~2019年，A企业每年应纳房产税：

900

×

12%=108万元

对于注册在上海市的企业，必须先关注以下规定：

沪税政二[1987]189号文件规定，对专门从事房屋租赁经营的企业（如建房出租办公室、仓储业务等），其租赁经营收入已按规定征收营业税和所得税的，则不再按租金收入计征房产税，均按房产原值扣除20%以后从价计征房产税。

适用以上规定需同时符合以下三个条件：

1、企业税务登记证或加载统一社会信用代码的登记证照所列经营范围有不动产租赁业务；

2、企业全年主营业务收入中，不动产租赁收入占50%以上；

3、企业已按规定缴纳了增值税和企业所得税。

若A企业同时满足以上条件，则可按房产原值扣除20%以后从价计征房产税：

2400×(1-20%)×1.2%=23.04万元

适用以上规定A企业可少缴房产税108-23.04=84.96万元。

设A企业年房屋租赁收入为X，公式如下：

2400×(1-20%)×1.2%=X×12%

X=192万元。

根据计算结果，当A企业年租金收入大于192万元时，应选择按房产原值扣除20%以后从价计征房产税；当A企业年租金收入小于192万元时，应选择从租计征房产税。

作者 清凉

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