近期关于万科的3个消息让人印象深刻:

1.2021年1-7月，万科以1119.78亿元的拿地金额“领跑”百强房企。

2.2021年一季度末，“三道红线”中仅“剔除预收款后的资产负债率”踩线的万科，已实现回归绿档。

3.天府新区蓝光“黑钻系”项目确认被万科接手，案名已定为“万科星耀天府”。

时值行业大调整阶段，全国多地政策加码，全国大中型城市1-7月房地产调控达352次，融资收紧、限制拍地资金来源也让房企面临大洗牌，一夜暴雷、持币观望、打包“待嫁”都成了2021年见惯不怪的房企生存状。

暂别红利期，大潮退去，方知谁在裸泳。

而万科这家2018年还高喊“活下去”且鲜少参与高价地争夺的低调房企，2021年突然从逆周期抄底转变为全周期拿地，同时还充当蓝光等企业的“白衣骑士”，业内不禁感慨：继融创之后，又一收并购“大亨”开始浮出水面。

“猛踩油门”背后，万科的企业战略正发生着什么变化？从其“扩充土储”的路径中我们能学到怎样的拿地逻辑？四川知道认为，面对形势之变，万科做出了以下3大改变。

今年伊始，一场万科内部召开的2021年目标与行动大会，确定了2021年7900亿规模、投前现金流达到2000亿、“三条红线”全部回归绿档的目标。

而万科在2021年的实际表现如何？

据万科企业股份有限公司2021年7月销售简报，

1-7月，万科累计实现合同销售面积2498.8万㎡，合同销售金额4059.8亿元。距离7900亿的年度目标完成率过半

。

同时，2020年底净负债率18.1%、现金短债比1.8倍、剔除预收款资产负债率70.4%的万科，“三条红线”仅剔除预收款资产负债率踩中大于70%的红线，其余两项均未触达“＞100%”、“小于1倍”的红线标准。

而自从提出全面回归“绿档”的要求之后，万科仅用了一个季度的时间，就将剔除预收款资产负债率“由黄转绿”降至69.5%。

同期，负债率也由18.1%进一步下降至15.5%，持有货币资金1966亿元，距离2000亿元的投前现金流仅4亿之遥。

至此，“三条红线”回绿与现金流2000亿的年度目标已经基本完成。

此前面对金融分析师关于负债率过低是否会影响万科未来的投资力度与节奏时，郁亮表示，“如果说有时候净负债率低一点，那是万科为了等待机会，比如说今年土地集中供地要求资金具备很大的弹性，否则会有很大的压力。”

这也一定程度上亮出了万科“强续航能力”的底牌之一

：以低负债适时等待拿地时机，不陷入资本绑架的被动局面。

事实也是如此，在今年整个市场拿地节奏开始慢下来的大背景下，万科一边控制融资规模、一边加强自身造血能力，以“长期最大化市场价值”为目标、以“回款”与“现金流”为路径，跑出了不一样的速度。

万科官方简报显示，2021年1-7月，万科全国共新增114个项目，涉及开发项目113个以及物流地产项目1个——重庆临空经济示范园区，新增权益建筑面积1433.84万㎡，同时，

万科也因1119.78亿元的拿地金额一骑绝尘，荣登2021年1-7月百强房企榜首。

而这114个项目中，47个地块来自全国22城首轮集中供地，此项拿地金额558.6亿元，占1-7月拿地总额近50%

，仅全国首批供地中获取的土储一项，就为万科带来了717.5万㎡的新增可售面积。

当然这还只是表内数据，表外部分收购项目、合作开发项目还未包括在内。相较于过去一年168个新增项目、1381.5亿元权益地价总额的“全年成绩单”，今年万科的拿地节奏与动辄2-4个月的产品入市速度，都让市场不由感叹“曾经慢就是快的万科，如今跑进了2021”。

而回到拿地模式上，万科是出了名的稳健，纵观全国各大城市高价土地争夺战，鲜少能看到万科的身影，低成本拿地是万科的惯常操作。

曾经就有资深地产人士将万科的拿地模式归纳成为6大方面：主题地产拿地模式、新区开发拿地模式、大配套拿地模式、综合体拿地模式、城市更新拿地模式、产业拿地模式。

万科良渚文化村

以万科良渚文化村、万科澄阳太阳山为代表的文旅地产，以万科随园嘉树为代表的养老项目，以上海上生新所、北京望京小街、成都香香巷等为代表的城市更新项目，以万纬物流为代表的产业园项目......至今让人印象深刻。

北京望京小街（图源：网络）

这些拿地模式都有几个共同点，拿地成本相对较低，但对房企的综合开发实力、物业运营能力、政企合作能力考验极大，

而随着政策端与市场端的趋势发生改变，万科的拿地模式也开始新增TOD股权开发、收并购“末路”房企或项目等方式。

2021年1-7月，表内数据显示万科在成都全新获取5个项目

，包括金牛区国宾21亩、郫都区菁蓉湖129亩、华阳商城55亩、二仙桥文创产业园80亩、中环路文创产业园33亩。

而表外，是金牛区39亩和天府新区收购的蓝光黑钻地块已经蓄势待发准备入市

（万科销售简报具有一定滞后性）

。

上述项目中，既有

公开市场招拍挂拿地项目

，如6月在成都首批次集中供地中获取的

金牛区国宾21亩地块、郫都区菁蓉湖129亩

，以及万科于2020年12月24日拿下的

二仙桥文创产业园80亩

，如今该项目已经打造成万科知园

（万科与新希望合作开发）

，并于8月11日取得预售。

也有

股权开发项目，如中环路文创产业园33亩、金牛区39亩、华阳商城55亩

。

前两个属于地产项目入股开发

，例如文创产业园33亩于2020年11月25日由成都锦城华创置业有限责任公司竞得，2021年5月20日，万科出资9607.84万元获得了该项目约49%股权，项目目前案名还未出街。

后者属于华阳商城旧城改造遗留项目入股开发

（公开资料显示）

，华阳商城55亩原属南阳帝景有限公司开发范围，前期涉及棚户安置，2019年6月3日华阳商城附条件安置补偿协议签约工作正式启动，2019年7月，万科旗下成都金色华府置业有限公司以60%持股比例成为南阳帝景置业的最大股东，2020年4月，“华阳55亩金域华府项目”完成备案，如今，万科金域华府一批次已于7月5日取证，目前当期尾盘在售，二批次取证在即。

还有

收并购“末路”房企的资产包或项目而获得的土储

，如天府新区蓝光黑钻地块，也就是如今的万科星耀天府。据知情人士透露，天府新区项目案名定为万科星耀天府，大概率会跳过亮相环节直接取证。

万科星耀天府区位（图二图源：房小团）

尽管2020年万科纾困泰禾以24.3亿元持股19.9%成为其第二股东事件至今仍悬而未决，但万科接盘华夏幸福南京江宁2016年“地王”项目——孔雀上元府项目及蓝光全国多个优质项目的消息，已被多方证实。

如果说上半年万科全周期拿地动作不断，那充当“白衣骑士”收购的优质资产包，则算是万科的适时抄底

。

继2018年提出“收敛聚焦，巩固提升基本盘”到2020年提出“管理红利时代”来临之后，今年，郁亮又先后提出“长期最大化市场价值”和“开发经营服务并重”的转型目标。

2021年6月24日，万科董事会主席郁亮在其内部转型发展通气会上宣布，万科对区域划分进行调整，继2020年8月新成立西北区域事业部之后，将现有的五个区域调整为七个，分别是北京区域、东北区域、华中区域、南方区域、上海区域、西南区域和西北区域。

聚焦重点城市群的动作方面，去年万科共获取新项目168个，其中86.6%位于重点城市群。而今年1-7月，长三角、中部、成渝城市群等也是万科的拿地重点。

从曾经的“去地产化”，到如今的精细化管理、多产业并行，我们能看到万科顺应时代或者说先于市场而做出的改变。

体现到实际变化上，则是区域架构变动和持续聚焦重点城市群之外，创新性地嫁接OKR管理法、产业多栖并行可圈可点，同时，科技或成为万科未来发展的全新引擎。

OKR管理法方面

，将谷歌、百度、华为等互联网科技企业都在运用的OKR（Objectives and Key Results——目标与关键结果法）“搬”到地产行业，并设定利润增长、回归绿档、五大区域BG做好基本盘、打造冠军组织、科技赋能等6大目标，而后以目标反推实现过程中的关键路径。

当黄金时代过去，白银时代来临，未来，组织架构的精细化管理将成为企业长期发展、保持竞争优势、创造价值的关键一环，而管理红利的优势，2021年已开始逐渐显现。

科技赋能方面

，从2016年开始的信息化阶段，到2019年开始的数字化阶段，再到计划于2022年开始的科技化阶段，9年时间，万科主动拥抱科技的行动力始终没有消减。

同时，

商业方面

，今年万科中西部区域“掌舵人”王海武出任印力集团总裁，试图破局经营性业务；

酒店业务方面

，万科与悦榕集团已成立全新合资平台——“悦榕中国”（Banyan Tree China），相关事宜于2017年8月完成交割，用以整合中国区域内悦榕集团旗下品牌酒店和资产；

长租公寓方面

，截至2020年底万科“泊寓”在全国33座城市累计开业14.24万间集中式公寓，规模全国第一；已开业项目整体出租率大于95%；2020年实现收入25.4亿元，同比增长72.33%......

万科泊寓

以房地产为主业，在谋求转型之路上多栖并行，且已在多产业领域崭露头角，这让一个更加真实、立体的万科呈现眼前，万科顺应时代或者说抢先于市场的3大变化，或许能给后来者些许启示与借鉴。

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